居间服务完成，法院支持支付居间费用
来源：未知 作者：未知 时间：2017-03-30
北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业二十余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。）
一、基本案情
1、原告诉称
链家公司诉称：2014年11月7日，链家公司为李男提供居间服务，促使李男与黄飞鸿签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》。后李男与链家公司签订《解约协议书》，但是利用链家公司提供的居间服务，私自与黄飞鸿房屋达成交易。根据《解约协议》相关约定，李男应向链家公司支付代理费88000元。为维护链家公司的合法权益，请法院判决李男支付居间代理费88000元，并承担本案的诉讼费。
2、被告辩称
李男辩称：不同意链家公司的诉讼请求。李男与黄飞鸿签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及与链家公司签订的《居间服务合同》均已经解除，合同没有履行完毕，链家公司没有履行《居间服务合同》。《解约协议书》第四条限制了李男的权利，链家公司并没有对该条进行解释和告知，属于无效的格式条款，其次，《解约协议书》上面没有链家公司的盖章，所以李男认为《解约协议书》没有生效，对于李男方没有法律约束力。
二、法院查明
2014年11月7日，经链家公司居间，李男与黄飞鸿签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定李男以3160000元的价格购买黄飞鸿名下房屋。同日，黄飞鸿（甲方）、李男（乙方）与链家公司（丙方）共同签订《居间服务合同》，约定：甲、乙方双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：…….促成交易双方签署合法有效的买卖合同；甲、乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费；因本次交易涉及交易房屋有抵押、房款分多次支付等复杂事宜或手续的办理，经各方友好协商，按照规定费率上浮10%的标准向链家公司交纳居间代理费，即应向丙方支付的居间代理费为人民币88000元，其中由甲方承担0元，乙方承担88000元，并应于本合同签订当日向丙方支付。
2014年11月16日，黄飞鸿（甲方）、李男（乙方）与链家公司（丙方）共同签订《解约协议书》，约定：甲、乙双方协商一致同意《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》及相关合同全部予以解除；甲、乙、丙三方协商一致同意《居间服务合同》及相关合同全部予以解除；（第四条）甲、乙双方及其利害关系人自本协议生效之日起一年内不得以任何形式或通过任何渠道就上述房屋达成交易，甲、乙方及其利害关系人违反本条约定的，相关方应向丙方全额返还其已退还的代理费；本协议一经签署，甲、乙、丙三方此前就该房屋买卖及居间服务事宜所签订的全部合同均告解除，除本解约协议所确定之责任外，三方互不承担其他任何责任。李男未向链家公司支付任何居间服务费。
2015年1月4日，黄飞鸿与李男签订《存量房买卖合同（自行成交版）》，约定李男以3160000元的价格购买黄飞鸿名下房屋。该合同现已履行完毕。
庭审中，李男为证明《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的解除原因，提交了黄飞鸿与链家公司的员工的通话录音，主张合同解除原因系链家公司无法解决抵押问题，链家公司认可该证据的真实性，但主张李男违反了《解约协议》仍应支付居间费，黄飞鸿认可该证据。
经询问，黄飞鸿认可在第一次与李男签订房屋买卖合同时存在大额抵押贷款，因其不同意链家公司提出的解决方案，故三方协商解除了相关合同，后因其自行筹钱解除了抵押，其找到李男重新签订了房屋买卖合同。链家公司主张因黄飞鸿无法解除房屋抵押导致房屋买卖合同无法履行，故三方协商解除了房屋买卖合同。李男与黄飞鸿均表示两次签订的房屋买卖合同在总价款以及首付款的支付方式方面没有明显差别。
三、法院判决
1、李男给付北京链家房地产经纪有限公司居间费四万元；
2、驳回北京链家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
本案的争议焦点之一系链家公司的居间服务是否完成。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。根据《居间服务合同》中的约定以及相关法律规定，链家公司为李男和黄飞鸿提供了订立合同的媒介服务并且组织双方签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，链家公司的居间服务已经完成。李男辩称因合同解除导致居间服务没有完成，无法律依据，该院不予支持。
本案的争议焦点之二系《解约协议书》的第四条是否生效。当事人协商一致，可以解除合同。链家公司与李男、黄飞鸿协商一致解除了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》和《居间服务合同》，签订了《解约协议书》，各方当事人均应按照《解约协议书》的约定履行自己的义务。链家公司通过《解约协议书》免除了李男交纳居间费的义务，但在第四条明确约定李男和黄飞鸿及其利害关系人在1年内不得就涉案房屋达成交易，否则应全额交纳居间费。考虑到居间服务的特殊性，该条文仅系居间方保护自己合法利益的约定，并不存在加重对方责任、排除对方主要权利的情形，未违反公平原则，故该条款属于有效条款。李男关于该条款无效的辩解意见，无事实及法律依据，该院不予支持。
综上所述，链家公司提供了居间服务，为李男和黄飞鸿提供了订立合同的机会并组织双方成功签订房屋买卖合同，虽然之后三方共同协商解除了房屋买卖合同及居间合同，但李男与黄飞鸿在合同解除后又就同一房屋签订了房屋买卖合同且履行完毕，系间接利用了链家公司的居间服务，违反了三方在《解约协议书》中的约定，李男应向链家公司支付相关的居间报酬。关于居间费的数额，考虑到《居间服务合同》中明确约定居间费的定价因素中包含了交易中复杂事宜或手续的办理，且链家公司并未为李男和黄飞鸿办理其他手续，根据公平原则，该院酌情支持居间费4万元。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】