买方跨越中介“跳单”案例分析
来源：未知 作者：未知 时间：2017-03-30
北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业二十余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。）
一、基本案情
1、原告诉称
链家经纪公司诉称：2011年11月14日，在链家经纪公司的居间服务下，石明与房屋出售人朱飞签署了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《买卖合同》）、《补充协议》，约定由石明购买朱飞名下房屋。同日，链家经纪公司、石明及朱飞三方共同签署了《居间服务合同》，约定由石明支付居间报酬22440元。合同签订后，链家经纪公司的居间服务义务已经履行完毕，石明也按照约定向房屋出售人支付了定金。但对于应向链家经纪公司支付的居间报酬，石明一直以种种理由推托，至今未付。链家经纪公司认为，三方签订的《买卖合同》和《居间服务合同》均是当事人真实意思表示，系合法有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。石明拒不给付居间报酬的行为已经严重损害了链家经纪公司的利益，且违反了法律的规定，故诉至法院，请求判令石明支付居间报酬22440元。诉讼费由石明承担。
2、被告辩称
石明答辩称：《买卖合同》并未成立，链家经纪公司2011年10月14日在签订《买卖合同》过程中没有告诉石明与房屋出卖方存在税费问题，当时到了就让签订合同，合同签订后才告诉税费问题。因为税费问题，石明与卖房人没有达成一致，当着链家经纪公司工作人员的面，卖房人将定金退给石明，石明与卖房人找链家经纪公司要求退合同，链家经纪公司不退。第二天石明与卖房人协商将合同解除了。链家经纪公司欺骗石明与卖房人，故居间费不应给付。
二、法院查明
2011年11月14日，出售人朱飞（甲方）与购买人石明（乙方）、居间人链家经纪公司（丙方）签订《买卖定金协议书》，甲方将其房屋卖给乙方。合同第二条第2项约定：房屋总价款为102万元，此价款是否包括依国家规定应当由甲方承担的税费问题，协议书设置了选择项，但包含/不包含项均为空白，未填写。该条第3项约定，甲乙双方同意，本次房屋买卖涉及的税费由乙方承担。合同第三条约定：乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金3万元。该《买卖定金协议书》共两页，第一页为协议书正文；第二页上半部分为签字页，其上有朱飞、石明的签字及链家经纪公司的合同专用章、经纪执业人员的签字，该页下半部为定金收付收据，朱飞签字收到石明交来的3万元定金。
石明陈述其未看到《买卖定金协议书》的第一页，而是链家经纪公司的经纪人员书写的第一页内容，石明只在第二页上签字，称链家经纪公司的经纪人员在签合同前并未告知其要交纳相关税费，而是在签完合同后告知其还要交纳税费问题。
2011年11月14日，朱飞与石明在链家经纪公司提供的《交易方留存信息表》中填写了个人信息，并签订了《买卖合同》。同日，朱飞（甲方）、石明（乙方）、链家经纪公司（丙方）签订《居间服务合同》，该合同第一条对居间服务及标准约定为：1、甲乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋信息和签约机会；（2）实地看房；（3）代为草拟交易所需的文本；（4）促成甲乙双方签署合法有效的买卖合同。2、甲乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费。第二条约定:乙方应向丙方支付22400元居间代理费。第三条各方的权利和义务约定：丙方应遵守相关法律规定，合法提供居间服务，丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；在甲方或乙方的要求下，丙方可以就房屋的交易政策和流程提供咨询服务。
月底，链家经纪公司查了网签，发现房屋系自由网签，推测业主与客户双方出现跳单情况。
链家经纪公司提供其职员（朱飞与石明买卖房屋的经办经纪人）所述书面说明一份，称由于房屋已满5年，所以约定所有交易税费由石明支付。证人朱飞承认其爱人参与了办理房屋出售事宜，其爱人确曾表示所售房产系家庭唯一房产，但认为签合同时是其本人，该房屋在其名下。石明提交其与朱飞、北京兴宸置地房地产经纪有限公司于2011年11月16日签订的《房产交易居间合同》，石明购买房屋，购房款为1020000元。石明向居间方支付中介服务费2000元。石明另提供《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，该合同约定房屋成交价格为980000元。
三、法院判决
石明给付链家经纪公司居间服务费二万二千四百元。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，卖房人朱飞、买房人石明与居间方链家经纪公司所签订的《居间服务合同》系三方真实意思的表示，且未违反国家法律、法规的相关规定，应属合法有效，各方应按照合同约定全面履行合同义务。
本案中链家经纪公司作为专业提供经纪服务的中介机构是否故意隐瞒了房产交易过程中存在的税费问题，其所提供的居间服务是否符合合同约定系双方当事人争议的焦点。律师认为：在交易双方要求下，居间方可就房屋的交易政策和流程提供咨询服务，而买卖双方有义务向居间方陈述真实情况，根据证人朱飞的证言，其妻子在参与卖房事宜时曾向居间方陈述该房系唯一住房，故法院认为链家经纪公司有理由相信该事实，且三方在所签订的《买卖定金协议书》中明确约定相关税费由买房方支付。
另石明与朱飞经北京兴宸置地房地产经纪有限公司所达成的《房产交易居间合同》，与其提供的双方签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》存在矛盾，鉴于此，法院认为证人朱飞系房屋的出卖方，其与本案存在利害关系，对其证人证言该院无法认定其真实性，不予采信。
链家经纪公司按照《居间服务合同》约定的居间服务内容及标准全面履行了居间服务，最终促成合同成立，石明应当按照约定支付报酬。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】