房产北京律师：二手房居间跳单案例分析
来源：未知 作者：未知 时间：2017-03-30
北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业二十余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。）
一、基本案情
1、原告诉称
链家公司诉称：杨菲为购买房屋事宜委托链家公司提供购房居间服务。链家公司按要求向杨菲推荐了房源信息，并撮合成功杨菲与房屋出售人孙楠达成交易。链家公司、杨菲及孙楠于2013年11月14日签署《北京市存量房屋买卖三方合同》。现该房屋已完成过户。根据合同约定，杨菲应向链家公司支付居间报酬，故诉至法院要求支付居间报酬153750元。
2、被告辩称
杨菲辩称：链家签署三方协议时已经知道杨菲不具备北京购房资格，链家公司当时承诺杨菲取得购房资格，但未能取得，因此链家公司退还所有中介费用。链家公司应对合同未能履行承担责任。杨菲与链家公司解除中介合同后，委托第三方中介并另行支付了中介费，故链家公司说杨菲“跳单”没有依据。
二、法院查明
2013年11月14日，杨菲与案外人孙楠及链家公司签订《北京市存量房屋买卖三方合同》，约定：杨菲与孙楠基于链家公司的媒介服务而订立房屋买卖合同，链家公司作为本次买卖交易的居间方有权收取相应的居间报酬。杨菲与孙楠双方在订立房屋买卖合同时，约定由杨菲在合同签订当日向链家公司支付153750元作为居间报酬。合同签署后因杨菲或孙楠任何一方原因导致最终买卖关系不能完全履行的，链家公司已收取的居间报酬不予退还。违约方应承担全部居间报酬；如违约方已经支付居间报酬的，链家公司不予退还等。杨菲与孙楠应于合同签订之日起45日内将办理权属过户的所有证件资料准备齐全并通知链家公司，由链家公司为双方提供有偿的过户委托代理服务。
合同第八条丙方（链家公司）的权利义务约定，链家公司为双方提供订立合同的媒介服务，为双方提供签约场所，见证双方签订房屋买卖合同：按期为双方提交相关材料，并及时向双方通报工作的进展情况，协助双方办理物业交割手续。第十一条丙方（链家公司）的违约责任，约定链家公司为双方提供订立合同的媒介服务过程中，故意提供与订立合同有关的虚假信息，损害双方利益的，应当承担相应的损害赔偿责任。
链家公司提交孙楠签字时间为2013年11月1日的“授权委托书”及“刘达”身份证复印件，证明刘达系孙楠出售涉诉房屋的代理人。杨菲表示刘达是孙楠的独家代理，刘达是居间方。链家公司提交律师函及快递回执，以证明链家公司发现涉诉房屋过户到杨菲名下后认为杨菲违约等。杨菲不认可该证据证明目的。
杨菲提交银行账户查询单，证明其曾向链家公司支付153750元居间费，2013年12月6日链家公司将该款退还杨菲。杨菲表示，由于其没有在京购房资格，故链家公司曾承诺为其办理房产证；但后来链家公司无法为杨菲办理房产证，故链家公司将居间费用退还。链家公司认可该证据真实性，但表示杨菲具有购房资格，没有收到杨菲解除中介合同的通知；链家公司称之所以退费是因为杨菲现金不够。
杨菲提交其与中鸿地房地产经纪（北京）有限公司（以下简称中鸿公司）2013年12月9日签订的“居间协议”，约定：杨菲委托中鸿公司作为涉诉房屋的独家购买代理人；杨菲同意在拿到该房屋的网签合同当日内向中鸿公司支付153750元作为促成买卖业务成功的代理费。代理费支付账号账户名为刘达。链家公司不认可该居间协议真实性。杨菲提交银行查询单，显示杨菲于2014年1月7日向刘达账户付款153750元。链家公司认可该银行查询单真实性。杨菲提交链家公司职工短信记录，以证明链家公司要求杨菲提供的文件均非正常办理购房网签所需文件及链家公司在与杨菲签署协议前已知杨菲不具购房资格。链家公司认可短信真实性，但不认可证明目的。双方认可涉诉房屋已转移登记至杨菲名下。
三、法院判决
1、杨菲向链家房地产经纪有限公司支付居间费七万五千元；
2、驳回链家房地产经纪有限公司其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
链家公司、杨菲签订合同真实有效，双方应遵守。对于链家公司将居间费退还杨菲这一行为，链家公司称系因杨菲资金不够，杨菲称系自己无购房资格链家公司无法为其过户故而退费。前述链家公司解释明显不符合常理，法院不予采信。对于杨菲之陈述，涉诉房屋已过户至杨菲名下，在无证据证明该过程存在违规违法的情况下，法院对杨菲关于自己并无购房资格的陈述不予采信。因此，本案双方对于链家公司向杨菲退费行为的解释该院均不采信。
根据查明的事实，链家公司为杨菲提供信息媒介服务，并成功促使杨菲与孙楠签订房屋买卖合同，履行了部分合同义务。杨菲未能证明居间合同双方已合意解除，亦未证明链家公司对合同未能完全履行具有过错，故杨菲应向链家公司支付相应合同款项。根据协议，链家公司应为杨菲提供房屋过户等其他服务。现涉诉房屋虽已过户，但并非由链家公司代理完成。由于链家公司未证明杨菲在另行办理房屋过户手续上存在过错，故该院根据该情况酌情减少杨菲应向链家公司支付的居间费用。杨菲虽提交其与案外人中鸿公司签订的居间协议，但该协议内容约定将代理费向孙楠代理人刘达支付，其真实性该院无法采信。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】