独家居间合同解除与“跳单”行为
来源：未知 作者：未知 时间：2017-03-30
北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业二十余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。）
一、基本案情
1、原告诉称
链家公司诉称：2013年7月30日，黄爱委托链家公司独家居间出售其名下房屋，期限为三个月。黄爱收取了链家公司的独家委托保证金500元。根据《房屋出售委托登记表》第二条的约定：在独家委托期间，黄爱委托其他人居间、代理出售涉案房屋的，黄爱应按房屋出售价格的百分之二点五向链家公司支付违约金。协议签署后，链家公司积极利用自身资源为黄爱销售涉案房屋，但黄爱却违反合同约定于2013年8月30日通过其他中介公司将上述房屋出售并办理了网签公示。链家公司认为，《房屋出售委托登记表》系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，系合法有效合同。合同成立后各方当事人均应严格遵守。黄爱在收取了链家公司的保证金后，违反约定私自与他人达成交易的行为，系明显的违约行为，按照约定，黄爱应向链家公司支付违约金。综上，链家公司诉至法院，要求：1.判令黄爱向链家公司支付违约金22000元；2.诉讼费由黄爱承担。
2、被告辩称
黄爱辩称：黄爱不同意链家公司的诉讼请求。第一，链家公司的工作人员利用了黄爱年龄大的弱点，且因双方曾有其他业务，故黄爱在不知道合同内容的情况下即签订了独家委托合同。合同签订的第二天黄爱将独家委托的情况告知其女，并委托其女到链家公司店面将独家委托保证金500元退还。链家公司已收取保证金，双方独家代理合同关系已经解除。链家公司工作人员以合同不在手里为由未将合同撕毁。第二，涉案合同是链家公司单方制作的格式合同，合同第二条约定了违约金，而第四条第三款约定了双倍返还保证金，明显加重了黄爱的责任，应属无效条款。同时，格式合同亦应按照不利于链家公司原则进行解释，即使黄爱构成违约，也仅应按照合同第四条第三款的规定双倍返还保证金，即再支付链家公司500元，而不应按照合同第二条的约定支付违约金。第三，格式条款中约定的违约金比例过高。如法院判决支持链家公司的诉讼请求，则要求法院按照合同法的规定对违约金标准进行调整。
二、法院查明
2013年8月30日，黄爱与案外人张凌就涉案房屋办理网上签约登记，签约机构为北京万紫千红房地产经纪有限公司。
庭审中，黄爱向法院提交其与链家公司工作人员短信，证明其于2013年7月31日将独家委托保证金500元退还链家公司。短信记载：2013年7月31日向黄爱发送短信称：现金五百元整业主黄爱女儿已给链家。链家公司对短信的真实性亦认可，但不认可短信的证明目的，并称：在黄爱签订登记表的第二天，链家公司已经带客户看房，张凌当时欲购买涉案房屋，但因居间费过高而跳单；黄爱于2013年8月2日左右将保证金500元退还链家公司。
链家公司为证明其向黄爱提供了房源带看服务，链家公司提交了《买卖看房确认书》及看房记录。《买卖看房确认书》记载：签署日期：2013年7月31日；甲方：张凌；乙方：链家公司；甲方就房屋委托乙方为其提供房屋带看及购买居间服务；……。黄爱对上述证据的真实性不认可，称涉案房屋钥匙一直在其手中，链家公司从未提供过带看房屋服务。
三、法院判决
驳回链家公司的诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
《合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
黄爱与链家公司签署《房屋出售委托登记表》而形成的独家委托服务协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，黄爱收取500元独家委托保证金的行为亦是对上述条款的认可。独家委托保证金具有约束和保证双方均按照独家委托协议履行义务的性质。现黄爱在涉案房屋出售前，已经将保证金500元退还链家公司，链家公司亦收取。故法院确认黄爱与链家公司已经合意解除独家委托协议。独家委托协议解除后，黄爱有权选择其他中介机构提供居间服务出售涉案房屋，并不构成违约，无需支付违约金，法院对链家公司的诉讼请求不予支持。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】