独家委托条款的效力和恶意跳单行为的认定
来源：未知 作者：未知 时间：2017-03-30
北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业二十余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。）
一、基本案情
1、原告诉称
链家公司诉称：2013年11月1日，李靖委托链家公司为其出售房屋，提供独家居间服务并签署了《房屋出售委托登记表》，根据协议第二条约定，李靖在独家委托期内委托其他方居间、代理出售上述房屋的，李靖应按房屋出售价格的2.5%向链家公司支付违约金。协议签署后，链家公司利用自身业务资源为李靖推销上述房屋，但李靖却于2013年12月16日通过其他中介公司居间成交，这是明显的违约行为。故链家公司诉至法院，请求判令：1、李靖向链家公司支付违约金37000元；2、李靖承担本案的诉讼费用。
2、被告辩称
李靖辩称：不同意链家公司的诉讼请求。1、李靖确实委托链家公司帮助卖房，但从未委托链家公司独家代理卖房；2、李靖急于换房，在委托链家公司之前，已经委托了多家中介机构。独家委托服务需要的时间比较长，和李靖急需出售房屋相悖；3、链家公司出具的《房屋出售委托登记表》是固定的格式合同，当时李靖与链家公司说得非常清楚，李靖不需要独家委托服务，也未收取链家公司的保证金；4、李靖将其房屋出售后，链家公司有目的的将《房屋出售委托登记表》收走，将其中第2项独家委托服务打勾，以此进行恶意诉讼。
二、法院查明
2013年11月1日，李靖与链家公司签署了《房屋出售委托登记表》，约定由链家公司为李靖出售房屋提供居间服务。协议第二条约定，选择独家委托服务的，在上述委托期限内，出售人委托其他方居间、代理出售该房屋的，出售人应按房屋出售价格的2.5%向链家支付违约金。就本委托事项，出售人不收取链家公司支付的委托保证金。
2013年12月16日，李靖与案外人胡斌通过北京金旺角房地产经纪有限公司居间，就房屋办理了网签手续。
链家公司至今未将《房屋出售委托登记表》第二联（出售人联）退还李靖。
三、法院判决
驳回北京链家房地产经纪有限公司的诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，《房屋出售委托登记表》中相关条款系作为专业中介机构的链家公司事先单方拟定的格式条款，限制了李靖的缔约自由权，但李靖并未因此获得任何对价，该条约定属加重李靖单方责任的格式条款，不符合公平原则，应属无效。同时，根据李靖提交的证据，结合链家公司拒不将《房屋出售委托登记表》原件退还李靖的事实，法院认定，李靖并未独家委托链家公司出售房屋，待售房源信息并不为链家公司独自享有。李靖随后通过其他中介机构出卖房屋，该行为实质上系其自主选择居间服务机构的行为，并非链家公司主张的恶意"跳单"。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】