二手房交易中无房产证的地下室归谁？
来源：未知 作者：未知 时间：2017-03-30
北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业二十余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。）
一、基本案情
1、原告诉称
2016年1月，刘凤诉称：2015年11月3日，刘凤、朱章在中介公司的居间下签订房屋买卖合同，约定朱章将其房屋一套出卖给刘凤，购房款350万元，包括地下室1个及空调等浮财，朱章应在房屋产权过户办理完毕后向刘凤交房。逾期交房朱章应按照刘凤支付房款金额日万分之五的标准支付违约金。合同签订后，刘凤于2016年1月21日前付清全部房款，2016年1月21日将交易房屋过户至刘凤名下。刘凤要求朱章交房，朱章拒绝履行交付房屋、地下室和浮财的义务，经协商未果，故起诉至法院，要求：1.朱章将配套地下室交付给刘凤；2.朱章将浮财空调交付给刘凤。3.朱章以350万元为基数，按照日万分之五的标准支付自2016年1月21日起至实际完成上述房屋、地下室和浮财的交付之日止的违约金；4.朱章将相关户口自涉诉房屋内迁出；5.朱章将涉诉房屋已经报装的歌华有限电视销户。
2、被告辩称并反诉
朱章辩称：不同意刘凤的诉讼请求。第一，朱章出售的房屋不包括地下室；第二，朱章在房屋产权过户次日即联系刘凤准备向刘凤交付房屋及浮财，因与刘凤无法取得联系，朱章才联系中介公司。朱章将楼房钥匙及浮财交付给中介公司的时间是2016年1月22日，故朱章已按合同约定时间履行交付义务；第三，户口迁出不属于法院受案范围。
朱章反诉称：要求刘凤给付朱章已经交纳的供暖费1768.5元及剩余电卡内的电费692.98元。
二、法院查明
2015年11月3日，朱章（甲方）与刘凤（乙方）在居间公司（丙方）的介绍下，签订《存量房屋居间买卖合同书》。该《房屋买卖居间合同》共三份，分别由刘凤、朱章和中介公司各持一份，但三份《房屋买卖居间合同》对第三部分其他约定第三条补充说明部分的手写记载并不相同。其中，刘凤持有的合同原件该部载明：“此房款包括地下室1个、空调挂机3个、柜机1个、餐桌一套、椅子六把、电视2个、冰箱1个、双人床2个、衣柜2个、沙发一套、热水器一个、饮水机一个、窗帘、五橱柜、抽油烟机、燃气灶、洗衣机、茶几”；朱章持有的合同原件该部载明：“此房款包括两个大双人床、3个空调挂机、1个柜机、两个电视、餐桌一套、椅子六把、冰箱1个、沙发一套、衣柜2个、饮水机1个”；中介公司持有的合同原件该部载明：“此房款包括地下室、空调挂机3个、柜机1个、餐桌一套、椅子六把、电视2个、冰箱1个、双人床2个、衣柜两个、沙发一套、热水器、饮水机1个、窗帘、五橱柜、抽油烟机、燃气灶、洗衣机、茶几”。
三份《存量房屋居间买卖合同书》均由刘凤、朱章、中介公司经手人签字及中介公司加盖合同专用章予以确认。合同签订后，刘凤付清朱章全部房款，双方亦于2016年1月21日将讼争房屋产权过户至刘凤名下。
三、法院判决
1、朱章将地下室交付给刘凤；
2、朱章将五橱柜一个、纱帘三个交付给刘凤；
3、朱章自2016年1月22日起，以三十五万四千二百七十元为基数，按每日万分之五的标准给付刘凤逾期交房违约金至地下室实际交付之日止；
4、刘凤给付朱章供暖费一千七百六十八元五角、电费六百九十二元九角八分，以上共计二千四百六十一元四角八分；
5、驳回刘凤其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。导致本案发生的原因系刘凤、朱章所签并持有的《存量房屋居间买卖合同书》在条款内容的记载上不尽相同，故确认合同签订时双方当事人真实的意思表示，是本案审理的关键。对此，法院应从合同签订过程、房屋买卖合同交易习惯并结合证据加以分析。
首先，刘凤购得房屋的前提是朱章挂牌在中介公司的房源，该房源特别备注了“精装有15平米地下室”，为此，刘凤出示中介公司电脑备存的《出售房源详情查看》。该《出售房源详情查看》虽系中介公司单方记录，但该记录所载地下室面积与朱章地下室实际面积相符，在中介公司未对朱章地下室进行查看并测量的情况下，如没有朱章明确告知则难以确定具体面积，由此可以认定，朱章在出售该处房屋时已将地下室作为交易标的的一部分予以出售。而只有在交易标的确定的前提下才能对交易价格进一步协商并最终签订合同，故实际交易价格与朱章挂牌价格相差5万元并不能证明朱章在之后的实际交易中取消了地下室的交易。
其次，从房屋买卖合同的交易习惯看，通常将同一单元的地下室与房屋作为整体出售。且朱章在将房屋出售给刘凤后，在此小区再无其他住房，该讼争地下室亦无独立的房产证，故朱章单独留下该小区内的地下室于情、于理、于交易习惯均不合。此外，刘凤、朱章所签并持有的《存量房屋居间买卖合同书》均由中介公司提供，合同内容（包括手写部分）均由中介公司李×书写，中介公司持有的《存量房屋居间买卖合同书》与刘凤持有的《存量房屋居间买卖合同书》中均包括地下室的交易内容，证人李×的证言及中介公司持有的《存量房屋居间买卖合同书》虽不能单独作为本案认定事实的证据，但结合本案其他证据，上述证人证言及合同与本案其他证据相互佐证，已经形成一条完整的证据链，故对刘凤的主张，法院予以采信，对刘凤要求朱章交付地下室的诉讼请求，法院予以支持。
关于刘凤要求朱章交付的浮财部分，因朱章已将上述物品中的空调挂机3个、柜机1个、餐桌1套、椅子6把、电视2个、冰箱1个、双人床2个、沙发1套、热水器1个、饮水机1个、窗帘（不包括3个纱帘）、抽油烟机和燃气灶1套、洗衣机及茶几交付给中介公司，故对刘凤上述诉讼请求，法院不予支持。刘凤虽主张朱章未按合同约定将上述物品直接交付给刘凤，但朱章已经提供相关证据证实在无法与刘凤进行交付的情况下，才向中介公司交付，故对刘凤上述意见，法院不予采纳。
关于五橱柜、纱帘是否为交易内容，法院认为，结合本案其他证据及查明的事实可以认定证人李正证言具有可信性，故朱章应向刘凤继续履行交付五橱柜及纱帘的义务。
就刘凤主张朱章给付逾期交房违约金的诉讼请求，法院认为，朱章已按合同约定时间将房屋交付给中介公司，该履行交付义务虽不完整，但再以全部房款350万元为基数计算违约金显属不妥，法院应以地下室平米数对应的房款35.427万元为基数，自2016年1月22日起按每日万分之五计算违约金为宜。
对刘凤要求朱章将户口房屋内迁出的诉讼请求，因户口迁出迁入系公安机关主管内容，不属于法院民事管辖范围，故对刘凤上述诉讼请求，法院不予处理。
就刘凤要求朱章将涉诉房屋内的有限电视销户，因不属于法院民事受案范围，故对刘凤该诉讼请求，法院不予处理，但法院亦告知双方因朱章未办理歌华有线销户给刘凤造成损失，刘凤可另行主张。
反诉中，本案所涉房屋已于2016年1月21日过户至刘凤名下，自2016年1月21日至3月15日期间的供暖费应由刘凤承担，故对朱章要求刘凤给付其供暖费1768.5元的反诉请求，法院予以支持。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】