中介恶意网签导致卖方无法继续履行的合同的纠纷
来源：未知 作者：未知 时间：2017-04-14
北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业二十余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。）
一、基本案情
1、原告诉称
2013年7月，王喜诉称：2013年4月18日经链家居间公司介绍，我与刘飞签订了《房屋买卖合同》，约定刘飞302号房屋出售给我，总价为1225000元；每逾期交房或过户一日，刘飞应当承担已付款项万分之三的违约金。同日，双方还签订了《补充协议》，约定签约当日支付60万元首付款，过户当日支付剩余61万元。签约当日我通过向刘飞的丈夫杨辰飞的银行账户转账的方式支付了60万元，刘飞给我写了收据。加上之前支付的15000元定金，刘飞已经收到我支付的615000元。
付款后，我多次催促刘飞办理交房及过户手续，刘飞却告知房屋不卖了，要求解除合同。现我要求：1、在我支付剩余购房款后，当日刘飞给我交付房屋，并协助办理过户；2、要求刘飞给付逾期履行合同违约金（以已付购房款615000元为基数，按照日万分之三结算，自2013年5月1日起至实际过户之日止）；3、诉讼费由刘飞承担。
2、被告辩称
刘飞辩称：我不同意王喜的诉讼请求。不履行房屋买卖合同，是由于房屋被中介公司恶意网签，出现不可抗力，导致合同无法继续履行。在我与王喜签订购房合同时并不知晓房屋已被中介公司恶意网签，在知晓之后，我积极作为，尽我所能采取措施撤销恶意网签，但由于我无法预见和无法控制的原因，以致合同不能履行。另外，王喜要求从5月1日起计算违约金没有依据，合同中没有约定什么时间交付及过户。
二、法院查明
2013年4月18日刘飞（出卖人）与王喜（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》约定：合同第六条规定了房屋的交付，但未约定交付时间或交付条件；合同第七条约定了逾期付款和逾期交付的违约责任。
王喜于2013年4月9日向刘飞支付定金15000元。2013年4月18日，签订了《补充协议》：1、房屋买卖价格为1225000元；2、乙方全款支付给甲方房款。乙方需先支付定金15000元，另支付首付款60万元，剩余61万元于过户当天支付。同日，王喜向刘飞支付了房屋首付款60万元。至今，刘飞未向王喜交付房屋，亦未办理涉诉房屋过户手续，王喜未向刘飞支付剩余房款61万元。
庭审中，刘飞称2013年4月7日其通过永泰公司居间介绍与案外人王祖贤签订了《北京市存量房屋买卖合同》和补充协议，补充协议约定：4月8日下午5点前，刘飞和王祖贤有任何异议均可解除合同，刘飞于4月8日15时20分左右通知王祖贤和永泰公司工作人员解除合同，两人均表示同意解除合同，但永泰公司在4月9日对房屋进行了网签，经其多方努力，未能撤销网签，因涉诉房屋存在恶意网签，刘飞与王喜签订的买卖合同不能做网签手续。王喜表示刘飞告知过自己涉诉房屋被恶意网签问题，也确有此事。
王祖贤称在网签做出后3个月才知道网签一事，与刘飞于2013年4月7日签订的协议，4月8日刘飞发短信要求解除合同，刘飞已将自己付的2万元定金退还了，网签现在没有时间处理，刘飞既然不同意卖给自己房屋，自己就放弃房屋，但刘飞属于违约，是否主张违约金再谈。
刘飞提交2013年10月18日王祖贤发送的手机短信照片，以证明该房屋还涉及与王祖贤的纠纷，继续履行合同不具备条件。该照片内容为房屋购买履行要求，要求继续与刘飞履行房屋买卖协议。王喜对该证据的真实性、关联性均不予认可，认为刘飞之前一直主张与王祖贤之间的房屋买卖合同已经解除，出具了相关证据，且王祖贤的相关款项已经退还完毕，故该证据不影响己方诉讼请求。
另查，现案外人王祖贤未向法院提起诉讼主张其有关涉诉房屋的权利。
三、法院判决
1、王喜向刘飞支付剩余购房款六十一万元；
2、第一项履行完毕当日，刘飞协助王喜办理过户，刘飞将上述房屋交付王喜使用；
3、驳回王喜的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
王喜与刘飞签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效。双方均应按照上述协议行使权利、履行义务。虽上述协议未约定房屋交付和过户的具体时间，但根据合同法第六十一条、第六十二条的规定，（六十一条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
合同法第六十二条：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条 的规定仍不能确定的，适用下列规定：… … （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。）在王喜要求刘飞履行房屋交付和过户的义务时，刘飞应积极履行义务。现王喜表示在其支付剩余购房款61万元当日刘飞交付房屋并协助办理过户手续的诉讼请求，于法有据，法院不持异议。
刘飞以存在恶意网签、与他人就涉诉房屋存在纠纷为由不同意继续履行合同的抗辩意见，缺乏依据，法院不予采纳。上述合同未约定涉诉房屋交付和过户的具体日期，王喜要求刘飞依据合同约定支付逾期履行合同违约金的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】