中介恶意网签被判赔偿卖方损失
来源：未知 作者：未知 时间：2017-04-14
北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业二十余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。）
一、基本案情
1、原告诉称
郭达、李彬诉称：2012年9月23日，经鑫尊房地产公司居间，郭达代卖方和作为买方的张晓就李彬单独所有的房屋签订了意向书性质的房屋买卖合同，同时买卖双方还分别与鑫尊房地产公司签订了《房屋买卖经纪服务合同》。郭达在代签上述三份合同时均确告知鑫尊房地产公司，需要事后取得房屋所有权人李彬书面授权，上述合同才能成立，否则上述合同均无需履行。当时鑫尊房地产公司均予以认可。此后，因李彬未提供书面授权，并多次明确告知鑫尊房地产公司不认可上述合同。
2012年9月27日，鑫尊房地产公司明知李彬不同意合同，不同意授权，明知双方就合同未达成一致意见即合同未成立的情况下，为赚取中介费用，在买卖双方均不知情的情况下，虚构合同价格132万元（合同实际价格为177万元），进行恶意网签，并拒不撤销非法网签行为，由此导致郭达、李彬对房屋无法正常使用收益，造成可得房租收益损失5万元，主要包括为解除网签，处理与张晓之间的纠纷发生的误工、交通以及与诉讼相关的损失，暂定5万元。
另外张晓为非善意第三人。其明知房屋产权人为李彬而非郭达，其主观有过错。张晓明知郭达取得授权之前相关合同并未成立，仍然放任鑫尊房地产公司进行恶意网签，且得知恶意网签后未能及时避免损失扩大而采取相关有效措施，对郭达、李彬损失也应承担连带责任。
综上郭达、李彬起诉至法院，请求判决：1、鑫尊房地产公司因无权代理网签行为而赔偿郭达、李彬可得房租损失5万元、律师费3.5万元、其他经济损失570380元，合计655380元；2、张晓对第1项诉讼请求承担连带赔偿责任；3、鑫尊房地产公司、张晓承担本案诉讼费。
2、被告辩称
鑫尊房地产公司辩称：郭达、李彬的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求法院驳回其诉求。
张晓辩称：郭达、李彬的诉讼请求完全不一致，法律依据也完全不一致。生效的文书认定郭达赔偿张晓57万多元，没有要求李彬赔偿。故李彬对该诉讼请求没有诉权。把郭达、李彬不同的诉讼请求放在一个案件中审理，违反了民事诉讼法的规定。关于房租的可得收益，郭达、李彬已经明确表示离婚，郭达对该项诉讼请求没有权利主张。
二、法院查明
郭达与李彬原系夫妻关系，双方于2015年5月11日登记离婚。房屋系夫妻共同财产，原登记在郭达名下。2012年9月21日，房屋登记所有权人由郭达变更为李彬。2012年9月23日，郭达与张晓的代理人张彪在鑫尊房地产公司的居间服务下签订了《北京市房屋买卖合同》。该合同约定郭达同意将诉争房屋以177万元的价格出卖给张晓。同日，郭达与鑫尊房地产公司、张晓签订了《房屋买卖经纪服务合同》。该合同约定鑫尊房地产公司提供的经纪服务内容包括提供网上签约服务。
上述房屋买卖合同签订当日，郭达收取了被告张晓交纳的定金1万元。因郭达并未得到李彬同意卖房的授权，故三方约定先取得原告李彬的同意。在签订房屋买卖合同的第二天，李彬对付款方式提出异议。2012年9月29日，本案三方当事人在一起商谈合同履行事宜。李彬明确表示不同意履行郭达签订的房屋买卖合同。2012年9月27日，鑫尊房地产公司代双方签订了网签合同，出卖人为原告李彬，房屋成交价格为132万元。依据李彬与张晓的代理人张彪在事发后的录音显示，鑫尊房地产公司办理网签手续时买卖双方并不知情。
后，张晓起诉李彬、郭达要求继续履行双方签订的《北京市房屋买卖合同》，法院判决认定郭达代李彬签订《北京市房屋买卖合同》的行为不构成表见代理，张晓的诉讼请求予以驳回。该案判决生效后，张晓在2014年又起诉李彬、郭达要求赔偿可得利益损失69万元，终审判决双方均存在过错，郭达应赔偿张晓可得利益损失55.2万元。现该案处于强制执行过程中。
另查，在张晓起诉郭达、李彬赔偿可得利益损失案中，法院判决一审案件受理费由郭达负担4280元、二审案件受理费由郭达负担8560元、房屋价值评估费由郭达负担5540元。另郭达、李彬在两审诉讼中共支付律师费35000元。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，无权要求委托人支付报酬。在从事居间活动过程中有严重违反职业道德的行为，损害委托人利益的，应当承担赔偿责任。鑫尊房地产公司作为一家专业的从事房地产交易居间服务的经纪公司，其经纪人在执业过程中应当对交易双方提供的交易信息尽到严格审核的义务，并提示必要的交易风险，以达到促成交易双方自愿达成协议的目的。但是鑫尊房地产公司在明知出卖房屋必须得到李彬许可的情况下，违反了必要的交易程序，急于求成促成了郭达与张晓签订了《北京市房屋买卖合同》。
不仅如此，鑫尊房地产公司在明知李彬尚未同意出卖诉争房屋，买卖双方尚未达成买卖诉争房屋同一的意思表示时，却在买卖双方均不知情的情况下擅自代买卖双方签订网签合同，该行为也严重违背了职业道德和执业操作流程。
在诉争房屋买卖双方尚未达成买卖房屋一致意思表示的情况下，鑫尊房地产公司促使郭达与张晓签订了形式上的房屋买卖合同。此合同的签订使得房屋买卖双方对合同的效力问题产生误判，从而引发一连串的诉讼。
综上，鑫尊房地产公司在促成诉争房屋买卖双方签订买卖合同过程中，没有尽职尽责，违反了正常的房产交易程序和规则，且事后也没有积极的补救和引导，导致郭达的利益受损。鑫尊房地产公司在履行居间服务过程中具有重大过错，应当赔偿郭达的经济损失。郭达明知其与李彬并未达成出卖房屋的一致意愿，就草率与张晓签订房屋买卖合同，且同时收受了张晓购房定金1万元，其对房屋买卖合同未成立也具有过错，其对自身损失亦应承担一部分责任。关于双方承担损失的责任比例，由法院依据双方的过错程度予以酌情确定。郭达主张的可得利益损失552000元属于郭达的直接可以预见的损失，法院酌情确定鑫尊房地产公司承担的数额。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】