拆迁取得经济适用房购房资格转让合同有效
来源：未知 作者：未知 时间：2017-04-14
北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业二十余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。）
一、基本案情
1、原告诉称
蔡斌诉称：张昆2006年因拆迁获得经济适用房购买资格，但无意购买此房产。蔡斌于2006年12月24日与张昆商谈，张昆自愿将此房转让给蔡斌。蔡斌除支付开发商全部房款外，另支付张昆5万元。2006年12月25日在双方自愿的基础上一同前往选房，当场选定202号房屋，由蔡斌当场以张昆名义支付开发商全额房款。同时双方签订《房屋买卖合同》，约定张昆将涉诉房屋转让给蔡斌，蔡斌支付所有房款及涉诉房屋一切税费等支出，购房合同、房产证及所有票据均由蔡斌留存，待该房产具备过户条件后，张昆有义务配合蔡斌办理过户手续。
合同签订后，蔡斌当场将后续3万元交付张昆。合同签订后蔡斌依约履行了各项义务，并于2007年收楼入住至今。2008年房产证办下来，张昆同意我保留房产证原件，待规定条件满足后，双方再办理过户手续。2013年11月，此房具备过户条件，但蔡斌多次找张昆商谈过户事宜，张昆均称要求蔡斌再补偿50万元人民币，否则不配合蔡斌办理过户手续。故起诉请求：1、判令张昆配合蔡斌办理房产过户手续；2、判令张昆承担本案诉讼费。
2、被告辩称
张昆辩称：不同意蔡斌的诉讼请求，蔡斌所称与客观事实不符，实际是2006年12月25日双方签订了指标协议后，蔡斌支付3万元后双方一起前往购房，由蔡斌以张昆的名义支付开发商全部房款。双方是在没有确定涉案房屋的情况下进行的交易，实际上是资格转让，根据合同法52条规定，合同是无效的，蔡斌请求过户没有事实和法律依据。
二、法院查明
2006年张昆因拆迁取得购买经济适用住房资格。2006年12月24日，双方商谈买房事宜，蔡斌支付了张昆2万元。2006年12月25日，张昆（甲方）与蔡斌（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将202号房屋转让给乙方，乙方向甲方支付转让费5万元，甲方取得房产证后应通知乙方，并出具相关证明材料与乙方办理过户手续。当日蔡斌交齐了剩余3万元转让费。2006年12月25日，出卖人房地产开发集团有限公司与买受人张昆签订《北京市商品房预售合同》，约定出卖人将1单元2号房屋出售给买受人，价格为每建筑平米2650元，购房款由蔡斌直接向开发商支付。
2008年11月19日，房屋办理了产权证书，登记所有权人为张昆，房屋性质为经济适用房。
房屋交付后，一直由蔡斌占有、使用。相关的原始购房合同原件、购房发票、契税、综合地价款收据等票据原件均在蔡斌处。
另查，蔡斌在京购房资格核验结果为初步核验通过。
三、法院判决
被告张昆配合原告蔡斌办理202号房屋的过户手续。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
本案争议焦点是合同效力问题。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
首先，双方的行为属于借名买房。涉案房屋虽系经济适用房，但该经济适用房系张昆因拆迁取得的购房资格所购买。因张昆愿将该购房资格出让给蔡斌，故蔡斌以张昆名义购买了涉案房屋，属于借名买房。
其次，本案的经济适用房的购房资格是因拆迁取得，并非张昆向国家申请并经严格审核后通过摇号取得的经济适用房购房资格。
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效。（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。该经济适用房不属于国家禁止流通物，其仅仅是限制流通物。
因此，因拆迁取得的购买经济适用房的购房资格的转让并不侵害社会公共利益，更不是以合法形式掩盖非法目的，该转让行为不违反法律法规的强制性规定，应为有效行为。
再次，按照北京市对经济适用房的相关政策即2008年4月11日前签订的经济适用房购房合同，且现在亦满五年，符合上市交易条件的，可以支持借名人要求权利登记人办理过户手续。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】