宅基地使用权的内容和限制
来源：未知 作者：未知 时间：2012-11-02
根据《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”宅基地使用权人对依法取得的宅基地，可以依法建造房屋及其附属的设施，如厕所、猪圈、牛棚、鸡舍等等，即宅基地使用权人对宅基地享有占有、使用、收益和有限制处分的权利。此处有限制的处分权是指权利人将房屋连同宅基地一同转让、出租的权利。一般说来，为提高土地的有效利用，村民将富余的住房转让、出租，有利于调剂余缺、缓解住房供需矛盾、减少占用耕地，法律予以允许。但是关于宅基地使用权的转让，有以下几点限制：
1．按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，转让、出租住宅的，不得再申请宅基地。这样规定的目的在于制止滥建住宅或变相商品房开发，以保护耕地和维护宅基地分配公平。但是，村（或村民组）内由于两户的宅基地都未达到标准，而进行宅基地调剂，其中一户因此失去或减少住房，经村民会议讨论同意申请宅基地的，则不在此限。
2．权利人转让房屋及其宅基地使用权的，应当将房屋及宅基地使用权转让给本集体经济组织内符合建房申请宅基地条件的成员。转让给村外人员的，该受让人必须在本村落户并且符合申请宅基地的条件。因为，我国农村宅基地分配使用是无偿的，具有福利性质。这种福利分配的目的就是为本村村民提供必要的居住条件。所以，这种基于福利分配产生的土地使用权必然对权利主体的身份有特别限制。
3．转让房屋及宅基地使用权后，宅基地使用权主体发生变化，并涉及到受让人取得新的宅基地，故应当依法办理转让登记手续。实践中，由于我国房屋管理部门与土地管理部门对房、地实行分别管理，有的地方发了房屋及宅基地使用权权证，当房屋转让时，当事人只到房管部门办理产权过户登记手续，便认为其转让已成为合法有效。实际上，房产过户并不能代替土地使用权变更登记。不履行土地使用权变更登记，不但使受让人的权利不能得到法律保护，而且，也不利于土地权属管理和地产市场的秩序。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】