宅基地使用权原始取得的方式
来源：未知 作者：未知 时间：2012-11-04
宅基地使用权原始取得主要有以下两种方式：
（一）已有房屋宅基地使用权的初始登记
宅基地使用权的初始取得主要是指在开展农村土地初始登记过程中（2007年《土地登记办法》颁布后，则为土地总登记），根据农民使用宅基地的情况，进行登记造册，从而对农民宅基地使用权的确认。
按照《土地登记办法》的规定，土地总登记（原《土地登记规则》规定中为初始土地登记）是指在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记。需要进行初始土地登记的主要有两种情况：一是从未进行过土地登记的地区；二是原有登记需要全面更新的，如土地整理或国家法律、政策发生重大变化等需要对原已登记过的区域进行全面的重新登记。初始土地登记是变更土地登记的基础，通过初始土地登记建立起来的辖区每宗土地的表、卡、证是以后变更土地登记的根据，没有初始土地登记，变更土地登记就无从谈起。
我国农村宅基地的使用自古以来就有，但是由于我国登记制度的相对滞后，因此对农民宅基地使用权的确认也相对滞后。我国的宅基地登记发证工作开始于20世纪80年代末，但由于1993年后，国务院为减轻农民负担，取消了农村宅基地登记费、超占费，从而使得农村宅基地初始登记这项工作基本处于停滞状态，农村宅基地产权纠纷不断增加。为深入贯彻国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》，国土资源部于2004年印发了《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知(国土资发(2004) 234号）文，通知第8条明确提出“加强宅基地登记发证工作”的要求，并要求改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，加强农村土地产权管理制度建设，依法保护农民的土地财产权益。
对于宅基地使用权的取得是否以登记为要件？在物权法的制订过程中，各方意见不一致，如人大法工委2002年《物权法草案（民法室室内二稿）》第143条规定：设定宅基地使用权，应当向县级人民政府制定的机构申请登记。宅基地使用权，自记载于登记簿之时起设立。《物权法（草案）》2004年8月3日修改稿规定为：宅基地使用权人应当向登记机构办理宅基地使用权登记。宅基地使用权，可以和建造在该宅基地上的住房所有权同时登记，也可以单独登记。《物权法（草案）》2006年6月6日修改稿则规定为：取得宅基地使用权，应当依照有关法律规定办理。2007年颁布的《物权法》第153条规定：“宅基地使用权的取得，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”而2004年修订后的《中华人民共和国土地管理法》对宅基地使用权的取得是否需要设定登记规定并不明确。#p#分页标题#e#
土地登记从广义上讲，指的是土地权属登记，即国家土地登记机关依土地权利人申请或土地权利人和义务人共同申请或依据职权，按法定程序，将土地的所有权、使用权及他项权利的取得、转移、变更及土地的自然状况、经济状况等内容，详细记载于政府特制的土地登记簿上。它是设立、变更或终止土地法律关系的必须程序和生效要件，对于加强地籍管理、确定土地权利、保护土地交易意义重大。我国的土地登记是指县级以上人民政府依照法定程序、将土地的权属、用途、面积、等级等情况登记在专门的簿册上，同时向土地所有者和使用者领发土地权属证书，以确认土地所有权和使用权。
土地登记由于各国的历史传统、社会背景、人文环境及政治体制等因素各不相同，所采用的土地登记制度也有所不同，大致可分为契据登记制、权利登记制及托仑斯登记制三类。契据登记制，又称为法国登记制或登记对抗主义，该制度在土地所在地的官署设置公簿，登记土地权利的变更事项，使有利害关系的第三人可以根据该公簿辨认契据已订立的事实，推知土地权利存在的状态。权利登记制，又称为德国登记制或登记要件主义。这种登记制对于土地权利的取得或变更，未经登记于官署设置的公簿不发生效力。不但不能对抗第三人，即使当事人之间，在法律上也不发生物权变动的效力。托仑斯登记制，又称澳大利亚登记制或权状交付主义，是澳大利亚罗伯特·理查·托仑斯爵士首创，所以名为托仑斯登记制。托仑斯登记制的主要作用在于登记后土地权利具有确定性，移转便利。托仑斯登记制的基本特点是首先由政府进行依次土地总清理，将土地按照自然区划做成不动产登记簿或者土地登记簿；然后将土地的权利人“对号入座”，即进行按照土地权利人确定其权利的“地籍”总登记；随来的不动产物权变动都在此基础上进行变更登记。我国古代的不动产登记也被称为“契据登记”，最基本的做法是由政府将土地的权利以及房屋的权利制作成“地契”和“房契”；这些契据又被区分为正本和副本，政府保留正本，权利人保存副本作为权利的凭证。土地所有权人交付地契即可表示物权的变动。即处分土地如出卖土地、抵押土地时，可以用地契的交付表示土地所有权的转移、表示土地抵押关系的成立等。这种登记体例的特点，是用地契的转移来表示土地权利的变动，登记本身并不参与物权变动的过程。这种登记模式一直沿用至解放初期。但后来因为历史原因，我国的土地登记制度于1956年后中断了近30年的时间，直至1986年《中华人民共和国土地管理法》颁布后，才又重新恢复了土地登记制度。但当时土地登记只是作为不动产行政管理部门进行管理的一种手段，或者是行政管理部门对土地物权变动进行监督管理的手段，土地登记实际上是一种形式主义登记。随着我国土地权利立法以及登记制度本身的不断完善，《中华人民共和国土地管理法》中也明确“依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”，已经逐渐摆脱登记的形式主义影响，确立了实质主义登记的模式。而近年有关不动产物权的立法，尤其是2007颁布的《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记才生效，从而确立了我国土地登记生效主义的形式，如《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”#p#分页标题#e#
（二）新增宅基地使用权的设定登记
2007年通过的《物权法》虽对对土地登记的效力及相关土地登记的类型进行了规定，但对于我国土地登记的具体分类没有进行明确，因此专家对《物权法》颁布后我国的土地登记的分类存在不同的观点：一种观点认为，为便于实践操作，尤其是承袭原来的工作，我国的土地登记类型可以分为：总登记、权利设定登记、权利变更登记、名称和地址变更登记；第二种观点认为，为简便起见，我国的土地登记只需分为土地总登记和土地日常登记两类；第三种观点认为，根据登记的内容不同，将土地登记类型分为土地总登记和土地变更登记。2007年国土资源部颁布的《土地登记办法》对土地登记的分类进行了一定程度的明确，根据《土地登记办法》 的规定，我国的土地登记主要分为：土地总登记，国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的初始登记，变更登记（包括权利人改变、姓名、名称地址和用途改变等的变更登记），注销登记和其他登记（包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记）。
根据《土地登记办法》的规定，土地总登记是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。
土地初始登记是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记，包括：1．拨国有建设用地使用权初始登记；2．出让国有建设用地使用权初始登记；3．租赁国有建设用地使用权初始登记；4．作价出资或者入股国有建设用地使用权初始登记；5．授权经营国有建设用地使用权初始登记；6．集体土地所有权初始登记；7．集体建设用地使用权初始登记；8．集体农用地使用权初始登记；9．土地使用权抵押初始登记；10.土地使用权出租初始登记。
变更登记是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址或土地用途等内容发生变更而进行的登记。包括：1．依法以出让、国有土地租赁、作价出资或者人股方式取得的国有建设用地使用权转让的变更登记；2．因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的变更登记；3．因法人或者其他组织合并、分立、兼并、破产等原因致使土地使用权发生转移的变更登记；4．因处分抵押财产而取得土地使用权的变更登记；5．当事人应当在抵押财产处分后发生权利移转的变更登记；6．因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权的变更登记；7．已经设定地役权的土地使用权转移后的变更登记。#p#分页标题#e#
注销登记是指因土地权利的消灭等而进行的登记，可申请办理注销登记的情形有：1．依法收回的国有土地；2．依法征收的农民集体土地；3．因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭，当事人未办理注销登记的；4．因自然灾害等原因造成土地权利消灭的；5．非住宅国有建设用地使用权期限届满的；6．已经登记的土地抵押权、地役权终止的。对应该申请办理注销登记而权利人未办理的，可由国土资源行政主管部门直接办理注销登记，如《土地登记办法》第54条规定：“当事人未按照本办法第51条、第52条和第53条的规定申请注销登记的，国土资源行政主管部门应当责令当事人限期办理；逾期不办理的，进行注销公告，公告期满后可直接办理注销登记。”但也有特殊的情况，如《土地登记办法》第55条规定：“土地抵押期限届满，当事人未申请土地使用权抵押注销登记的，除设定抵押权的土地使用权期限届满外，国土资源行政主管部门不得直接注销土地使用权抵押登记。”
更正登记是指土地权利人认为土地登记簿记载的事项错误的，权利人持原土地权利证书和证明登记错误的相关材料申请办理的登记或利害关系人认为土地登记簿记载的事项错误时持土地权利人书面同意更正的证明文件，申请办理的登记。当土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人则可以申请异议登记。
预告登记指当事人签订土地权利转让的协议后，按照约定持转让协议申请办理的登记。根据《土地登记办法》第62条的规定，对符合预告登记条件的，国土资源行政主管部门应当将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发预告登记证明。预告登记后，债权消灭或者自能够进行土地登记之日起3个月内当事人未申请土地登记的，预告登记失效。预告登记期间，未经预告登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。
查封登记则指国土资源行政主管部门根据人民法院提供的查封裁定书和协助执行通知书，报经人民政府批准后将查封或者预查封的情况在土地登记簿上加以记载的情形。
宅基地使用权在《物权法》颁布以前即列入集体建设用地使用权之中，《土地登记办法》颁布后，依然未单设《宅基地使用证》，而是将宅基地使用权的证书并入至集体土地使用权证中，如《土地登记办法》第17条规定：“土地权利证书包括：（一）国有土地使用证；（二）集体土地所有证；（三）集体土地使用证；（四）土地他项权利证明书。国有建设用地使用权和国有农用地使用权在国有土地使用证上载明；集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权在集体土地使用证上载明；土地抵押权和地役权可以在土地他项权利证明书上载明。土地权利证书由国务院国土资源行政主管部门统一监制。”#p#分页标题#e#
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】