继受取得宅基地使用权的法律规定、适用范围和法律后果
来源：未知 作者：未知 时间：2012-11-04
（一）继受取得宅基地使用权的理解
宅基地使用权的继承取得主要是指继承人继承了宅基地上的房屋而取得的。
根据《继承法》规定，农村合法建造的房屋属于农民个人财产，可以作为遗产继承。可见，宅基地使用权也可因房屋的继承而取得。在《确定土地所有权和使用权的若干规定》第49条中也明确规定，继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权。但由此也带来了一些问题，因为宅基地使用权是农民基于本集体经济组织的成员的权利而享有的，但是通过继承而取得的宅基地使用权则会出现不同的情况。
一是继承人为本集体经济组织的成员，这是最为常见的情况。在该情形下，可能会出现确定其合法占有的宅基地面积超标的问题。依据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第51条规定：“按照本规定第四十五条至第四十九条的规定确定农村居民宅基地集体土地建设用地使用权时，其面积超过当地政府规定标准的，可在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权。”可见，如果集体经济组织成员通过继承获得宅基地使用权，其面积加上自己所有的宅基地使用权面积超过当地政府规定标准的，则由国土资源局在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量。以后在分户建房或在房屋遇到拆迁、需要改建、翻建或在政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。
二是继承人为集体经济组织外的自然人，这里的自然人既包括其它集体经济组织的农民也包括城镇户口居民。对于这种情况，实践中各地做法不尽相同。有的地方允许当事人继承，但宅基地使用权于房屋灭失后即收回，且不允许该房屋翻建；有的地方的集体经济组织将宅基地使用权和房屋收回，对继承人的房屋价值给予适当补偿；有的地方的宅基地使用权由集体经济组织收回，责令继承人限期拆除房屋。如《河北省农村宅基地管理办法》第14条规定：“农村村民因继承等原因形成一户拥有一处以上宅基地的，多余的住宅应当转让、受让住宅的村民必须符合申请宅基地的条件，并依照本办法的规定办理宅基地审批手续。”这样规定实际上是强制基于合法原因取得两处以上宅基地的农户必须将第二套房屋转让给他人。但是对于权利人而言，对其所有的财产，应享有完全的占有、使用、收益和处分的权利，法律强制农户将一处以外的房屋出售，实际上是对财产所有权的侵犯。可见，如果否认宅基地的继承取得，都将直接侵害了公民的私有财产权。#p#分页标题#e#
（二）继受取得宅基地使用权的适用范围
根据《继承法》的规定，及宅基地使用权本身的特性分析，宅基地使用权继受取得主要适用于继承宅基地上的房屋的情形，而宅基地本身并不能作为继承的标的。《物权法》、《中华人民共和国土地管理法》中对宅基地使用权的期限没有进行规定，实践中认为宅基地使用权在使用上没有期限限制，但是由于宅基地取得前提是集体经济组织的成员身份，因此，实际上宅基地使用权的使用期限并非无限延长，而是与本集体经济组织的成员身份相对应，一旦失去了该身份或者该身份不存在了，则集体经济组织有权收回其所使用的宅基地使用权。
（三）继受取得宅基地使用权后的法律后果
通过继受取得的宅基地使用权其权利内容不同于通过原始取得的宅基地使用权权利内容，主要是由于宅基地使用权继受取得的基础是宅基地上的房屋，因此对宅基地的权利主要局限于房屋所存续期间内的使用，而且在使用上也受到一定的限制。如《确定土地所有权和使用权的若干规定》第49条规定：“接受转让、购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后允许继续使用的，可暂确定其集体土地建设用地使用权。继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权。”第51条规定：“按照本规定第四十五条至第四十九条的规定确定农村居民宅基地集体土地建设用地使用权时，其面积超过当地政府规定标准的，可在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。”
根据上述规定，通过继受取得的宅基地使用权的权利内容存在不同的情形：第一种情形，继承人在继承该宅基地使用权之前，自身没有宅基地，继承人也符合了申请宅基地使用权的条件，而且所继承的宅基地面积没有超出规定的标准的，则继承人继承了该宅基地使用权后，其权利内容如同申请取得的宅基地使用权权利内容；第二种情形是，继承人在继承该宅基地使用权之前，自身也没有宅基地，继承人也符合了申请宅基地使用权的条件，但是所继承的宅基地面积没有超出规定的标准。则继承人只有对规定的标准面积之内的宅基地享有完全的使用权，超出面积部分，在将来分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，应退还集体；第三种情形，继承人在继承该宅基地之前，自身就已经有一处宅基地使用权，对所继承宅基地使用权的权利则只能局限于房屋存续期间的使用，而且对该房屋不可以进行翻建、改建或扩建，当房屋坍塌、灭失后，该宅基地使用权由集体收回。父母为子女结婚分家而取得的宅基地使用权的归属。#p#分页标题#e#
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】