开发商延期办证，如何赔偿？
来源：未知 作者：未知 时间：2017-02-13
一、原告诉称
原告贺秋诉称，2011年12月28日，原告与润华公司签订《商品房买卖合同》，对购买房屋位置、面积、价款、交房时间、办理房地产权证时间、逾期办证违约金计算方式等事项进行了明确约定。合同签订后，原告按约履行了交款义务，但被告却违反合同约定延期办理产权证，被告的迟延办证行为应当按约定承担违约责任。被告未按约定支付违约金，应支付逾期利息。原告向本院起诉请求：1、被告向原告支付逾期办证违约金18178元；2、被告向原告支付以逾期办证违约金为本金，从2014年8月7日起至付清之日止，按中国人民银行规定的商业银行同期同类贷款利率计算的利息；3、被告承担全部诉讼费用。
二、被告辩称
被告润华公司辩称，原告的诉讼请求无事实法律依据，原告未举证证明已履行办证的前置义务，被告不存在违约行为，不应承担违约责任。合同未约定违约金利息，不应承担利息。即使被告存在违约，也未给原告造成损失，应当减免被告的责任。
三、法院查明
经审理查明，2011年12月28日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买预售房屋；成交金额为752725元；付款方式为按揭付款；甲方应在2013年6月30日前，依照规定将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；在商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因甲方的责任，未能按期取得登记受理单，逾期在60日（含）之内，自约定取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得登记受理单之日起30日内支付违约金。逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一点五的违约金，并于甲方实际取得登记受理单之日起30日内支付违约金。合同附件四《合同补充协议》第八条载明：乙方自愿委托甲方办理权属转移登记，应提供书面无偿委托；在约定的房屋交付期限届满前，乙方须主动向甲方提交相关资料，如乙方未在上述期限内提供权属登记的全部费用和维修资金的，不能及时办理转移登记的后果由乙方承担；在乙方交清全部资料、税费、维修资金且买受人实际接房后90日内，甲方着手为乙方办理房屋权属转移登记。
合同签订后，原告按约定向相关机构交纳了相关税费、物业专项维修资金，并支付了房款752725元。2013年10月29日，原告接收涉案房屋。2014年7月7日，土地房屋权属登记中心就本案房屋出具权属转移登记《业务受理通知书》。
诉讼中，原、被告双方一致确认：涉案房屋产权过户登记的办理由原告委托被告办理；原告接房前就向被告交齐了办证所需的全部资料；被告未向原告支付逾期办证违约金。原告称被告迟延支付逾期办证违约金，造成资金占用利息损失。
四、法院判决
一、被告润华公司于本判决生效之日起10日内向原告贺秋支付逾期办证违约金18178元；
二、被告润华公司于本判决生效之日起10日内向原告贺秋支付以18178元为本金，从2014年8月7日起至付清之日止，按中国人民银行规定的商业银行同期同类贷款利率计算的利息。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费127元，由被告润华公司负担。
本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。
五、律师点评
依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。” 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。” 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”
原告与润华公司签订的《商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》是双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人应自觉全面履行。补充协议作为主合同的组成部分，具有同等法律效力。补充协议是在主合同签订后，双方对主合同有关条款进行特别说明或补充约定，构成对主合同条款的补充或变更。当主合同与补充协议约定不一致时，应以补充协议为准。
本案中，补充协议对主合同约定的办证过户期限进行了变更，被告有义务在原告交清全部资料、税费、维修资金并实际接房后90日内，为原告办理产权过户登记。原告付清了房款，在交房前交纳了税费、维修资金并交齐了办证资料，被告于2013年10月29日将房屋交付原告，按照双方商品房买卖合同及附件补充协议约定，被告应于2014年1月27日前为原告办理房屋权属转移登记。办证行为包括买卖双方的提交办证资料及申请登记行为和登记机关的登记行为，买卖双方仅能控制登记申请时间，而对于登记机关的登记行为完成时间无法控制。在合同没有特别约定的情况下，被告交齐资料并取得转移登记受理单之日即为被告完成办证义务的时间。被告于2014年7月7日才取得房屋转移登记受理单，逾期超过161日。按照双方商品房买卖合同有关逾期办证违约金的约定，被告应按日向原告支付已付房价款万分之一点五的违约金共计18178.31元（752725×0.15‰×161）。违约金兼具补偿性和惩罚性，开发商逾期办证行为客观上必然会给购房业主造成一定损失，合同约定的违约金并不明显过高，对被告辩称的减免违约责任的请求，本院不予主张。对原告请求的逾期办证违约金18178元，本院予以支持。
按合同约定，被告应当在实际取得登记受理单之日起30日内即2014年8月6日前向原告支付违约金。被告未按约定期限支付，应当从2014年8月7日起至付清时止向原告支付逾期付款利息损失，具体标准可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】