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二手房屋买卖交易过程中双方当事人因税费承担问题导致合同解除

来源:未知  作者:靳双权  时间:2017-09-22 17:37

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告杨晓萍、王洋诉称,原、被告双方于2016年3月14日签订了《北京市存量房屋买卖合同》,合同约定被告将其所有的位于北京市丰台区一区1号楼2单元213号房屋出售给原告,房屋总价款为210万元。合同签订当日,原告向被告支付了房屋定金5万元,后被告一直未履行合同义务,致使合同无法继续履行。被告的行为已经构成违约了,应向原告支付约定的违约金。现诉至法院请求:1、要求被告刘雅向原告杨晓萍、王洋支付违约金420000元;2、诉讼费用由被告刘雅承担。

  二、被告辩称

  被告刘雅辩称,被告没有和原告杨晓萍签订合同,其不具备起诉主体资格。被告一直未履行合同义务的原因是因为原告没有支付房屋首付款,合同中也没有约定任何履行的时间点,被告并没有违约。故不同意原告的诉讼请求。

  三、审理查明

  经审理查明,双方约定买受人应在房屋过户之前支付给出卖人,买受人支付定金后,买卖双方应配合办理相关手续。在房屋交易过程中任何一方当事人故意推脱履行合同义务的,若第三方通知办理手续后延期时间超过十日的,视为违约,违约金为5000元。因出卖人不再出售或者买受人不再购买该房屋,致使房屋买卖合同无法继续履行的,违约方应向守约方支付房屋总价款20%的违约金,在房屋交易过程中所产生的相关费用由违约方支付。双方补充协议约定,买受人支付房屋定金,房屋首付款在过户前支付给出卖人,剩余房款以公积金形式由银行支付给出卖人。房屋买卖所产生的税费、办理贷款的相关手续、过户费用及其中介服务费均由买受人承担。出卖人应保证该房屋内没有户口,房产证不满两年契税票满两年,且其家庭成员同意出售房屋。被告称其并未保证契税满两年,该条款是中介公司加的。在原告支付定金后,房屋核验时中介公司发现契税票不符合满二唯一条件。关于额外的税费承担问题双方未达成一致意见,合同便未在继续履行。原告称被告在5月18日提出解除合同,被告对此不认定,并称被告在5月22日提出解除合同,原因是原告不支付房屋首付款。另查明,被告曾向原告和居间方发出通知,通知解除合同并要求原告取回定金,被告认可收到该通知,但不认可解除合同。原告认为被告一直拖延履行合同,导致合同不能履行。被告认为原告一直未支付房屋首付款房屋居间买卖合同不完整,致使合同不能履行。合同中没有明确约定支付首付款的时间,原告称双方口头约定是4月14日,被告称应在合同签订之日起20天内支付,但原告一直未支付,其可以解除合同。

  四、北京市丰台区法院判决

  北京市丰台区人民法院经审理后判决:

  驳回原告王洋、杨晓萍的诉讼请求。

  五、北京房地产律师靳双权点评

  依法成立的合同,受法律保护。原、被告所签订的《北京市存量房屋居间买卖合同》是双方当事人的真实意思表示,且内容不违反法律、行政法规的强制性规定,该合同合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自的合同义务,任何一方当事人未按照合同约定履行各自的合同义务的,违约方应向守约方承担相应的违约责任。本案中,双方对合同没有争议,但被告认为补充协议中约定的条款内容是中介公司私自增加的,其并没有保证房屋契税满两年,但被告在补充协议上进行了签字,其应当对自己的行为负有责任,即已签字就是为对合同内容的认可。被告在合同中保证了该房屋的契税满两年,但实际上不满两年。被告已经构成违约,其应当向原告承担相应的违约责任。被告未如实告知,是原告产生误解,导致房屋交易税费增加,双方对税费的承担未能达成一致意见。导致原告不能按照合同约定支付房屋首付款,合同解除。在合同履行过程中,被告虽然存在违约行为,但其不属于有意不出卖房屋,原告要求被告支付房屋总价款20%的违约金的请求,没有事实与法律依据,不应予以支持。关于被告应未披露房屋信息导致原告损失,其可以通过另诉解决。

  综上所述,法院的判决是正确的。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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