房产律师点评合同解除后的腾退房屋纠纷

　　房地产律师靳双权作为从业十余年的房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起腾退房屋的案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名)

　　一、原被告诉求

　　原告在一审法院诉称：2011年8月5日，原告与风灵签订《房屋买卖合同》，原告将666号房屋出售给风灵，协议签订后双方去房管局进行过户登记时，登记部门因风灵不具备北京市房屋政策要求的购房资格，无法办理过户，致使协议无法继续履行。2012年11月23日，北京市某区法院作出民事判决书，确认原告与风灵签订的《房屋买卖合同》无效。风灵不服上诉，二审维持原判。生效后，风灵一直拒绝腾退涉案房屋，所以原告诉至法院要求：1、风灵将666号房屋腾退返还马荣;2、风灵给付马荣违约金十万元;3、风灵赔偿马荣因其占有房屋造成的经济损失一万元。

　　风灵在一审法院答辩称：马荣还没有退还被告方购房款，被告已经起诉，在马荣退还被告方购房款之前其无权要求被告腾退涉案房屋。本案应当等待另外一个案件的审理结果。被告不存在违约，本案为马荣违约起诉要求返还房屋，故被告不需要支付违约金。被告基于房屋买卖合同关系取得涉案房屋，法院判决确认合同无效后马荣未退还被告购房款，也未要求被告腾退房屋，故其主张房屋使用费缺乏依据。另外，导致双方合同解除是基于房屋政策的变化，根据法律规定，被告不应承违约责任。

　　二、一审法院审理查明

　　2011年8月5日，马荣与风灵签订《房屋买卖合同》，马荣将其666号房屋出售给风灵，购房款九十四万元，风灵立即支付八十四万元，剩余十万元商议在过户手续后付清。双方在合同第七条约定，如因一方的原因导致房屋购买协议无效，应当承担违约责任，违约金十万元。

　　签订合同后，风灵即刻向马荣交纳购房款八十四万元，马荣将涉案房屋交付风灵使用。2012年4月，马荣与风灵办理过户手续时被告知风灵不满足要求，无法办理过户手续。后马荣向法院起诉要求解除双方签订的《房屋买卖合同》。2012年11月13日，北京市某区法院作出民事判决书，判决解除双方签订的《房屋买卖合同》;风灵不服，提起上诉，北京市中级人民法院做出民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2013年，风灵起诉马荣要求退还购房款并赔偿损失，这个案件目前正在审理中。

　　另外查明，根据北京市人民政府发文实施限购政策。风灵非北京市户口，要求至少应当在北京市连续五年交纳社会保险或者个人所得税才能购买北京市房屋。风灵从2012年6月才开始缴纳社会保险，据购房时不足五年。因此，涉案房屋因风灵不满足北京市限购政策，因此不能办理过户。

　　三、一审法院认为

　　马荣与风灵于2011年8月5日签订的《房屋买卖合同》已经解除。马荣要求风灵返还涉案房屋，于法有据。关于风灵的抗辩理由：马荣应当先行将购房款退还一节，因风灵已就返还购房款一事另案起诉，故对于购房款返还一节应由另案解决，不属于法定抗辩理由，所以风灵提出的意见法院不予采纳。

　　马荣与风灵之间签订的合同无法履行的原因是因为风灵不符合限购条件，才致使房屋无法过户。北京市在2011年2月已经出台房屋限购政策，风灵在2011年8月签订购房协议时应当对限购政策明确知晓，但风灵在签订合同时隐瞒自身情况，致使双方签订的《房屋买卖合同》履行不能，风灵本身存在明显的过错，其应当承担违约责任。马荣与风灵在《房屋买卖合同》中对风灵放弃购房所应承担的违约责任进行了约定，但本案并非风灵主动放弃购房，而系其自身不符合限购政策，故其承担违约责任应当由法院参照具体案情、过错程度等具体认定。

　　判决：一、风灵于本判决生效之日起七日内将666号房屋腾空返还马荣;二、风灵于本判决生效之日起七日内给付马荣违约金三万元;三、驳回马荣的其他诉讼请求。

　　四、上诉诉求

　　一审法院判决后，风灵不服，向本院提起上诉，请求依法改判驳回马荣的一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由马荣承担。理由是合同解除后双方负有互相返还的义务，一审法院在马荣未返还购房款的情况下要求风灵返还房屋违反法律规定;马荣、风灵之间的房屋买卖合同解除系因为政策变化导致，风灵并未违约，一审法院认定事实错误。

　　马荣同意一审法院判决，不认可风灵的上诉请求和理由。

　　五、二审法院审理查明

　　一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

　　六、二审判决判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　七、房产律师靳双权点评

　　房产律师靳双权认为：马荣与风灵之间的《房屋买卖合同》经法院生效判决判定解除，马荣要求风灵返还涉案房屋符合法律规定，一审法院予以支持正确。风灵已就返还购房款问题另案起诉，故对于购房款返还一节应由另案解决，风灵主张马荣应当先行将购房款退还缺乏事实及法律依据。

　　北京市在2011年2月已经出台房屋限购政策，风灵在2011年8月签订购房协议时应当对自身是否符合限购政策明确知晓，但风灵在签订合同时隐瞒自身不符合限购政策的情况，致使双方签订的《房屋买卖合同》无法履行，风灵本身存在明显的过错，其应当承担违约责任。一审法院依据风灵的违约情节及本案查明的相关事实，判处风灵承担三万元违约金合情合理，于法有据。

　　综上，房产律师靳双权认为法院的判决是正确的。