宅基地使用权及农民房屋所有权的征收补偿相关法律法规
来源：未知 作者：未知 时间：2013-03-22
征地实践中，涉及集体建设用地和宅基地时，都不可避免地存在着对农民房屋的处置。征地行为，显然既涉及到集体土地的所有权，又涉及到农民的宅基地使用权、集体建设用地使用权、房屋所有权等财产权利。在公民财产权益保护法制建设日益健全的当今，如果仅对所有权进行补偿，对宅基地使用权、集体建设用地使用权、房屋所有权等公民的财产权利不予补偿，显然是不合法的。
（一）有关规定
1．法律及司法解释
(1) 2007年3月，全国人大通过的《物权法》，对宅基地使用权和征收住宅作出了明确的规定，其中，第13章专门规定了“宅基地使用权”；第42条规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件；第64条规定，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。
(2) 2005年10月12日，最高人民法院行政审判庭对重庆市高级人民法院《关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》（法[ 2005]行他字第5号）指出，行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。
2．地方规定
截止2008年4月，全国已有北京、上海、广州、南京、宁波、南宁、厦门、武汉等19个城市制定了关于集体土地上房屋拆迁的专门地方法规、规章和规范性文件，对于拆迁补偿安置作出了具体规定。另外，江西、海南、辽宁等十余个省在征地管理的地方法规、地方规章和规范性文件中作了相应的规定。
(1) 2001年12月22日，江西省人大常委会修改通过的《征用土地管理办法》规定，征用土地涉及房屋拆迁的，必须给被拆迁房屋的所有者支付房屋拆迁补偿费。城市规划区内的房屋拆迁安置办法和补偿标准，按国家和省政府有关城市房屋拆迁的规定执行。未统一安排还建地的，除一次性付给拆迁户房屋拆迁补偿费外，还应对拆迁户新建房屋所占用土地给予补偿。
(2) 2002年4月10日，上海市人民政府发布的《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》规定，征地拆迁居住房屋，被征地的村或者村民小组建制撤销的，被拆迁人可以选择货币补偿，货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。其中，被拆除房屋建安重置单价结合成新，由建设单位委托具有市房地资源局核准的房屋拆迁评估资格的房地产估价机构评估；同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由被拆除房屋所在地的区（县）人民政府制定并公布。拆迁非居住房屋实行货币补偿。拆除农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋，被拆迁人的货币补偿金额计算公式为：被拆除房屋的建安重置价+相应的土地使用权取得费用。
(3) 2003年6月6日，北京市人民政府公布的《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》规定，拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。同年8月1日，北京市国土资源和房屋管理局公布的《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》规定，房屋拆迁补偿价由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成，计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价；宅基地区位补偿价由区县人民政府以乡镇为单位确定并公布，报市国土房管局备案，其计算公式为：宅基地区位补偿价=[（当地普通住宅指导价一房屋重置成新价）×户均安置面积]／户均宅基地面积。当地普通住宅指导价，由区（县）人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品住宅均价、城市规划等情况综合确定。与国有土地相邻的集体土地，其宅基地区位补偿价，可以参照《北京市城市房屋拆迁管理办法》确定。2007年12月，北京市地方税务局《关于农村集体土地拆迁补偿费有关税收问题的通知》规定，对农民自建房屋被拆迁而取得的拆迁补偿费，免征营业税。#p#分页标题#e#
(4) 2006年5月，浙江省人大常委会批准宁波市人大常委会通过的《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》，对于集体所有土地房屋拆迁补偿安置、救济途径和法律责任等作出了具体规定，同年12月1日，宁波市人民政府通过实施的《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例实施细则》，对此作了进一步规定。
(5) 2007年5月，海南省人民政府公布的《海南省土地征收补偿安置管理办法》规定，征地过程中拆迁农民房屋的，市、县、自治县人民政府应当按照下列规定予以补偿和安置：被征地集体重新安排宅基地给被拆迁人自行建房的，市、县、自治县人民政府向被征地集体支付宅基地补偿费，向被拆迁人支付房屋等附着物补偿费；被拆迁人选择货币补偿的，市、县、自治县人民政府应当一次性向被拆迁人支付宅基地补偿费、房屋等附着物补偿费。
(6) 2003年7月15日，厦门市人民政府发布的《厦门市征用集体土地房屋拆迁补偿安置规定》规定，征用集体土地房屋拆迁的补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋所在区位的房屋补偿价及房屋的重置价结合成新确定。宅基地红线内的空地、天井按被拆迁房屋所在区位的土地使用权补偿价给予补偿。
被拆迁房屋货币补偿的金额=被拆迁房屋的建筑面积×（区位房屋补偿价+被拆迁房屋的重置价结合成新）+红线内空地面积×区位土地使用权补偿价。可居住的被拆迁房屋的成新率不得低予50%。拆迁非住宅房屋造成经营者停产、停业的，拆迁入除根据经营者在社会保障经办机构登记的职工人数、本企业上年度职工平均工资，给予经营者和职工六个月的补偿外，还应当根据经营者上年度平均税后利润额，一次性给予六个月的经济补偿。
(7) 2007年12月19日，广州市国土资源和房屋管理局和广州市建设委员会联合发布的《广州市集体土地房屋拆迁补偿标准规定》规定，拆迁集体土地住宅房屋的拆迁补偿方式分为货币补偿、产权调换和农民自建3种方式。货币补偿金额根据被拆迁集体土地住宅房屋的重置成新价和宅基地土地使用权区位补偿价确定。计算公式：货币补偿金额=被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价×被拆迁居住房屋建筑面积+宅基地土地使用权区位补偿单价×核定的补偿面积。如被拆迁居住房屋建筑面积小于宅基地用地面积，按宅基地用地面积确定货币补偿金额。被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价由评估确定。根据上述公式确定的补偿金额低于最低补偿金额的，按最低补偿金额予以补偿。最低补偿金额计算公式：最低补偿金额=被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价×（被拆迁居住房屋建筑面积一核定的补偿面积）+集体土地住宅房屋拆迁最低补偿单价×核定的补偿面积。集体土地住宅房屋拆迁最低补偿单价参考被拆迁房屋同区域城市房屋拆迁最低补偿标准、国有土地有偿使用费、征地综合区片价、相关税费等因素确定。被拆迁人只有一处集体土地住宅房屋且人均建筑面积不足25平方米的，按人均25平方米的标准予以补偿。如由被拆迁人自建，拆迁人对被拆迁入按照被拆迁集体土地住宅房屋重置价给予补偿，对集体经济组织按照宅基地土地使用权区位补偿价给予补偿。拆迁已领取营业执照用于生产经营的房屋由拆迁入给予货币补偿，该补偿包括房屋补偿、停产停业补偿以及设备安装调试等其他补偿。#p#分页标题#e#
靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】