宅基地使用权及农民房屋所有权的征收补偿存在的问题及解决方案
来源：未知 作者：未知 时间：2013-03-22
存在问题：
1．未考虑宅基地使用权补偿。长期以来，在征地过程中，未将宅基地使用权作为一项独立的权利予以补偿，征收宅基地的，除对农民集体进行土地所有权补偿外，对宅基地使用权人只补偿地上附着物。
2．未考虑集体建设用地使用权补偿。集体建设用地使用权在《物权法》中有明确规定，实践中，集体建设用地流转在广东等地已全面开展，国家层面上的立法也在积极推动，随着集体建设用地流转的深入，集体建设用地使用权的财产属性将不断显化。在征地实践中，大多数地区未将这一权利进行专门补偿，导致集体土地上的企业厂房等资产补偿与拆迁中国有土地上企业厂房等资产的差别巨大，严重侵犯了集体建设用地使用权人的合法权益。
3．未考虑房屋所有权补偿。我国现行《土地管理法》中，仅规定了耕地的补偿标准和计算方式，对于征收农民集体土地上而引起的宅基地上房屋所有权征收补偿未作规定，而《城市房屋拆迁管理条例》又不能适用，因此，在征地实践中，各地制定的补偿标准随意性大，拆迁程序和补偿标准十分混乱。部分地区政府部门在制定征地补偿方案时简单地将农民房屋的建造成本作为补偿内容，进行象征性的补偿，未考虑房屋所有权这一财产权利，不能象城市房屋拆迁那样可以按评估价得到补偿，从而使征地补偿费大打折扣，导致同样的房屋，在国有土地上受《城市房屋拆迁管理条例》调整，在集体土地上则按地上附着物补偿，二者补偿价相差巨大。
4．权利主体的地位被忽视。根据现行法律规定，征地补偿方案由地方政府制定颁布，征地补偿协议由地方政府与村、组订立，但是协议却将属于农民私有财产的宅基地、房屋等一同处分。宅地地使用权、房屋所有权和集体建设用地使用权等权利人作为财产所有权人不能直接参与协商，在补偿标准上无发言权，严重侵犯了农民的合法权益。
解决方案：
2007年3月全国人大通过的《物权法》，首次以民事基本法的形式使宅基地使用权成为与建设用地使用权、土地承包经营权和地役权并列的用益物权，并将征收农民房屋及其他不动产纳入“依法给予拆迁补偿”的范围，在根本上改变了我国传统征地中农民宅基地和房屋的补偿方式，为维护被征地农民的私有财产权益提供了重要法律依据。
1．对宅基地使用权和房屋所有权进行合理补偿。根据《物权法》和有关地方立法，在征地过程中，除对土地所有权进行补偿外，应当对宅基地使用权和房屋所有权，以及集体建设用地使用权进行合理补偿，已无可争议。补偿标准的制定，要充分考虑房屋所在区位、宅基地和房屋的面积等因素。仍沿用先前按地上附着物进行补偿的做法是不合理的，也违反了保护公民合法财产权的法律规定，对此，宅基地使月j权人和房屋所有权人有权通过诉讼等途径维护自己的合法权益。
2．补偿计算依据。根据有关规定，拆迁集体土地房屋，被拆迁人以合法有效的房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件作为补偿计算的依据。实践中，相当部分地区未进行宅基地及其上的房屋登记发证，在这些地区被拆迁人提供其它产权证明文件，经国土房管部门确认可以作为权属证明的，作为补偿依据。征地拆迁房屋的用途和建筑面积，以房地产权证、农村宅基地使用证或建房批准文件的记载为准；未登记发证的，只要不存在违法情况，应当以现状使用的面积为准；拆迁集体土地房屋以地方政府建设通告或征收土地预告发布之日作为拆迁补偿的估价时点。#p#分页标题#e#
3．补偿内容。根据我国现行法律规定，宅基地征收，涉及土地所有权、宅基地使用权和房屋所有权，对此都应予以补偿。除此之外，对于居住房屋，还应当补偿被拆迁人搬家补助费、过渡期内的临时安置补助费等；对于非居住房屋，还应当补偿被拆迁人的设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新计算的费用；因拆迁造成停产、停业的适当补偿。
靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】