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建设用地使用权的抵押权担保的对象

来源:未知  作者:未知  时间:2013-09-09

主债权及其利息主债权指抵押权担保的原本债权,是抵押权担保的最基本对象。故《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第五十六条规定,抵押合同对被担保的主债权种类、抵押财产没有约定或者约定不明,根据主合同和抵押合同不能补正或者无法推定的,抵押不成立。而依据《城市房地产抵押管理办法》第二十六条规定,主债权的种类、数额是房地产抵押合同必须载明的主要内容。

【律师提示】如果抵押合同的当事人要对主债权进行变更,应进行变更登记,如果不办理变更登记,抵押权仅仅在登记的范围内具有对抗第三人的效力。同时,依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十一条规定,抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的,以登记记载的内容为准。即抵押权仅对登记的主债权有担保效力。

利息就是由主债权产生的孳息,包括约定利息与法定利息。依据《合同法》第二百零七条规定,借款人未按照约定的期限返还借款的,应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。问题在于《物权法》与《担保法》虽然规定了利息是抵押担保范围内的一部分,但都没有明确该利息是约定利息还是法定利息。

【律师提示】权威学理解释认为,此处的利息既包括约定利息,也包括法定利息。在当事人就利息有明确约定且该约定利息合法的情形下,该利息应指约定利息;在当事人未约定利息或者存在金钱债权不履行之时,该利息应指法定利息。此时的法定利息自然包括延迟利息,即因债务人延迟履行而导致的利息,延迟利息是法定的附随性债权,因此不必经当事人特别约定或登记,即属于担保物权的担保范围。笔者认为,法定利息里的延迟利息属于违约责任的一种形式,其性质与损害赔偿金相同,故应归纳入损害赔偿金的范畴内。当然,这对抵押权人实现抵押权不会产生实质性影响。 

另外,在计算利息时,还需要符合我国法律、法规及规章等规定。
如对于企业借贷合同借款方逾期不归还借款的利息计算,1996年9月23日施行的《最高人民法院关于对企业借贷合同借款方逾期不归还借款的应如何处理问题的批复》(法复(1996) 15号)曾规定:对于合同期限届满后,借款方逾期不归还本金,当事人起诉到人民法院的,人民法院除应按照最高人民法院法(经)发[1990] 27号《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第四条第二项的有关规定判决外,对自双方当事人约定的还款期满之日起,至法院判决确定借款人返还本金期满期间内的利息,应当收缴,该利息按借贷双方原约定的利率计算,如果双方当事人对借款利息未约定,按同期银行贷款利率计算。借款人未按判决确定的期限归还本金的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定加倍支付迟延履行期间的利息。

对于民间借贷(公民之间或公民与企业或其他组织之间的借贷)的利息计算,1991年7月2日施行的《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》(法(民)发(1991) 21号)曾规定:“六、民间借贷的利率可以适当高于银行的利率,各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握,但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍(包含利率本数)。超出此限度的,超出部分的利息不予保护。七、出借人不得将利息计入本金谋取高利。审理中发现债权人将利息计入本金计算复利的,其利率超出第六条规定的限度时,超出部分的利息不予保护。八、借贷双方对有无约定利率发生争议,又不能证明的,可参照银行同类贷款利率计息。借贷双方对约定的利率发生争议,又不能证明的,可参照本意见第6条规定计息。九、公民之间的定期无息借贷,出借人要求借款人偿付逾期利息,或者不定期无息借贷经催告不还,出借人要求偿付催告后利息的,可参照银行同类贷款的利率计息。十、一方以欺诈、胁迫等手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下所形成的借贷关系,应认定为无效。借贷关系无效由债权人的行为引起的,只返还本金;借贷关系无效由债务人的行为引起的,除返还本金外,还应参照银行同类贷款利率给付利息”。   对于复利的计算,1999年4月1日施行的中国人民银行颁发的《人民币利率管理规定》(银发[1999] 77号)第二十条规定:短期贷款(期限在一年以下,含一年),按贷款合同签订日的相应档次的法定贷款利率计息。贷款合同期内,遇利率调整不分段计息。短期贷款按季结息的,每季度末月的二十日为结息日;按月结息的,每月的二十日为结息日。具体结息方式由借贷双方协商确定。对贷款期内不能按期支付的利息按贷款合同利率按季或按月计收复利,贷款逾期后改按罚息利率计收复利。最后一笔贷款清偿时,利随本清。第二十一条规定:中长期贷款(期限在一年以上)利率实行一年一定。贷款(包括贷款合同生效日起一年内应分笔拨付的所有资金)根据贷款合同确定的期限,按贷款合同生效日相应档次的法定贷款利率计息,每满一年后(分笔拨付的以第一笔贷款的发放日为准),再按当时相应档次的法定贷款利率确定下一年度利率。中长期贷款按季结息,每季度末月二十日为结息日。对贷款期内不能按期支付的利息按合同利率按季计收复利,贷款逾期后改按罚息利率计收复利。第二十五条规定:逾期贷款或挤占挪用贷款,从逾期或挤占挪用之日起;按罚息利率计收罚息,直到清偿本息为止,遇罚息利率调整分段计息。对贷款逾期或挪用期间不能按期支付的利息按罚息利率按季(短期贷款也可按月)计收复利。如同一笔贷款既逾期又挤占挪用,应择其重,不能并处。第二十八条规定:中国人民银行对金融机构再贷款按合同利率计息,遇利率调整不分段计息。按季结息,每季度末月二十日为结息日。对贷款期内不能按期支付的利息按合同利率计收复利。再贷款展期,贷款期限不累计计算,按展期日相应档次的再贷款利率计息。再贷款逾期,按逾期日的罚息利率计收罚息,直到归还本息,遇罚息利率调整分段计息。对逾期期间不能按期支付的利息按罚息利率按季计收复利。#p#分页标题#e#

【律师提示】特别提醒,我国允许金融机构在一定的条件下计收复利,但不允许公民之间、公民与企业或其他组织之间的借贷计算复利。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】


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