建设用地使用权抵押权所及标的财产范围
来源：未知 作者：未知 时间：2013-09-09
抵押权所及标的财产范围，通俗地说，就是抵押权人实现抵押权时可以就哪些财产进行折价、拍卖、变卖并优先受偿。依据《担保法》第三十四条之规定，抵押权作为通过支配标的物交换价值而确保债权实现的价值权，其标的物的范围与所有权标的物的范围应相同。但是，为了维护抵押权标的物的经济效用与其交换价值，同时兼顾双方当事人的利益，对标的物以外的其他物或权利，于一定条件下，也应纳入抵押权标的物的范围。
一、从物 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十三条规定，抵押权设定前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物。但是，抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时，抵押权的效力不及于抵押物的从物。
【律师提示】实务中存在两个问题：一是该从物是否必须与主物一起在登记簿上记载。学理界的主流观点认为，抵押权效力的扩张并非基于当事人的自由意思，而是法律的规定，因此只要在抵押权设定时仍然属于从物，则无须登记也为抵押权效力所及。笔者赞同以上学理解释，但鉴于法律并无规定，且通常抵押权诉争纠纷皆以已登记在册的抵押合同内容为准，故建议双方应就从物在抵押合同里予以约定或事后办理登记予以记载，以防日后纠纷。二是抵押权的效力能否及于抵押权设定之后才成为抵押财产的从物。对此，法律及司法解释并无明确。起草该司法解释的有关人士认为：抵押权设定前为从物的，应当为抵押权处分的标的物；抵押权设定后为从物的，可以为抵押权处分的标的物。但主物与从从物为两个以上的人分别所有时，抵押权的效力不及于从物。
二、附合物、附属物 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十二条规定，抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金；抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物；第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。
但如果附合是出于当事人的恶意产生，则受害人可以要求加害人承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第86条规定：非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。
对于附属物，依据《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第87条规定“有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移。但当事人另有约定又不违法的，按约定处理。”的规定，如果以建筑物为抵押财产，则抵押权的效力及于该建筑物的附属物。
【律师提示】附合是添附的一种形式，一般是指非经拆毁不能分离的既有不动产与动产的合法附合，典型的附合如房屋租赁合同中承租人依合同约定对房屋的装修。装修后在一般情况下，装修材料非经拆毁不能分离，有的是客观上不能分离，如油漆不能从墙壁上剥离，有的可以强行分离但必然造成财产价值的明显下降，如板材拆除于墙壁。并且在装修之前，房屋的所有权属于房屋的产权人所有，承租人对于原来的装修材料享有所有权，房屋所有人和承租人是不同的主体。-附合可因双方当事人原因，也可因第三人原因，还可因自然力所造成。特别提醒的是，在他人建设用地使用权上建造房屋，不发生附合问题。因为房屋与建设用地使用权一样，同属独立的不动产，不因建设用地使用权人取得所有权。但如房屋未完工，未达到经济上使用目的，尚未成为定着物时，应认为属于动产，非为建设用地使用权的重要成分。#p#分页标题#e#
在以建设用地使用权作为抵押财产时，常见的附合有因河水、海潮等不断冲刷、堆积而依附于建设用地使用权的土地而增加的土地。虽然该增加的土地系建设用地使用权土地的附合物，但依据我国《土地管理法》等规定，土地所有权归国家和集体所有，任何人取得土地使用权都以登记确认为准，未经登记确认，不产生土地使用权，故该新增土地不能成为建设用地使用权的抵押权效力所及的财产。
附合物与附属物、从物区别：附属物是指原有建筑物之外，同归一人所有且常有助于发挥建筑物的效用，但却尚为具有独立性的建筑。如在建筑物旁搭建厕所、厨房或在屋顶加盖一层阁楼。通俗地区别：附合物是两个不同的所有权人（包括建设用地使用权人）的财产添附；附属物的所有权与主物是同属一人且不可独立使用；从物是可以独立使用的附属物。
三、孳息
《担保法》第四十七条及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十四条规定，债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。抵押权人未将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人的，抵押权的效力不及于该孳息。前款孳息应当先充抵收取孳息的费用。
【律师提示】孳息是指财产上产生的收益，分天然孳患和法定孳息。天然孳息是指原物自然规律而产生或按照物的用法而收获的物。如树木的果实、土地上生长的粮食等。法定孳息是指依法律关系产生的收益，包括利息、租金等。法定孳息是由他人使用原物而产生的，自己利用自有财产所得到的收益，不是法定孳息。目前法理界与司法实践中，大致认可的法定孳息仅指利息与租金。 关于法定孳息的范围，即那些法定孳息是抵押权人有权收取的，法律未十分明确。笔者以为，既然法律并没有限制，则该法定孳息应包括抵押财产在扣押期间产生的孳息，也包括在此之前抵押财产产生而抵押人未收取的法定孳息。
四、抵押财产的代位物
《物权法》第一百七十四条规定，担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。《担保法》第五十八条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第八十条也有规定，但没有《物权法》规定得宽广及明确。
【律师提示】财产毁损是指抵押财产的主体依法存在，但其价值已因毁坏或破坏而减少，如建设用地使用权因不合法的作业而产生大规模的地表凹陷、房屋的门窗等被损坏或偷窃。财产灭失是指事实上的灭失如建设用地使用权或建筑物因地震、海啸、洪水、泥石流、火灾等不复存在。征收包括依法拆迁和依法对集体所有的土地征用。担保期间，应自设立抵押权之日起计算，而不包括抵押合同生效之日起到办理抵押权登记期间。如何提存及相关程序办理，请阅读经1995年5月16日司法部部务会议通过并于同年6月2日施行的《提存公证规则》。
实务中存有两个主要争议：一是抵押人将抵押的建筑物拆毁后重新建造的建筑物能否认为是抵押财产的代位物。有学者认为，“保险金、赔偿金或者补偿金必须是来自第三人的。．因此抵押人将抵押的建筑拆毁，在原地上重建的建筑物，并非抵押权效力所能及，因其抵押权已因抵押物灭失而消灭，至于重建的建筑物并非原抵押物的代位物，即便重建的建筑物是以原被抵押的建筑物拆除后的材料建起来的也是如此”。笔者以为，只要该重建的费用或材料系原建筑物产生，且该重建依法办理了审批手续，则该重建的建筑物应属于抵押财产的代位物。否则，抵押人可以轻而易举地规避该规定，如抵押人以某建筑物作为抵押财产，后自行拆除，与甲合作重建三层楼房，资金由第三人承担，建造好后分第三层给甲居住。因为该建筑物系抵押人自行拆除，建造资金也并非来自保险金、赔偿金、补偿金，依据该观点，则实际上因抵押财产的绝对灭失而使得抵押权消灭，债权人的债权因抵押财产的灭失而充满了不可预测的风险。#p#分页标题#e#
二是保险金、赔偿金、补偿金是否只限于金钱还是可以包括其他赔偿物。有学者认为，“《担保法》之所以规定赔偿金主要是考虑到法律中采用金钱形式加以救济的方式最为常见而已，并非其他的赔偿物就被排除再外”。该学者的观点早于《物权法》，故对此理解合乎逻辑。但从《物权法》的规定可以将保险金、赔偿金、补偿金通过公证机关提存，笔者以为该三种类型通常理解应是金钱，但不排除有价证券、票据、提单、权利证书以及珠宝、黄金等体积不大可以长久稳定保存的贵重物品作为抵押财产的代位物。
靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】