建设用地使用权抵押权的实现前提
来源：未知 作者：未知 时间：2013-09-09
（一）债务履行期届满，债权未实现
《物权法》第一百九十五条规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。《担保法》第五十三条也有类似规定《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第七十一条进一步明确，主债权未受全部清偿的，抵押权人可以就抵押物的全部行使其抵押权。
【律师提示】依据担保法的司法解释，只要主债权没有全部清偿，比如说80%的债权已偿还，20%的债权还没有清偿，此时抵押权人仍然可以就抵押财产的全部行使抵押权。
（二）抵押权所担保的主债权未届清偿期但发生了法律规定之情形，
虽然抵押权所担保的主债权未届清偿期，依据《物权法>第一百九十六条规定，一旦发生以下情形，抵押权人也可以提前实现抵押权：
1．抵押人被宣告破产或者被撤销；
2．当事人约定的实现抵押权的情形；
3.严重影响债权实现的其他情形。
《城市房地产抵押管理办法》（修正）第四十条也有规定：有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：
1．抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的：
2．抵押人被依法宣告解散或者破产的；
3．抵押人违反本办法的有关规定，擅自处分抵押房地产的；
4．抵押合同约定的其他情况。
【律师提示】如何理解《物权法》第一百九十六条规定中的“严重影响债权实现的其他情形”？在立法解释或司法解释出台前，笔者以为如果抵押财产是房地产，可适用于《城市房地产抵押管理办法》（修正）第四十条的规定。有学理解释认为，“抵押人与其他公司合并的场合，因为企业的合并将导致合并前的企业一方或者双方解散，当然此时应当属于严重影响债权实现的情形”。如果当地法规还规定了其他的特殊情形，也可认为是对“严重影响债权实现的其他情形”的补充解释。 其次，综合其他法律规定，笔者以为，抵押权人要顺利实现抵押权，应同时满足以下五个要求：其一，抵押合同依附的主债权合同合法有效，抵押合同也合法有效，抵押权已依法办理登记手续。其二，主债权不存在法律规定的优先受偿权和优先购买权。优先购买权虽然不会对清偿债务的金额有影响，但会对抵押财产的变现及抵押财产的变现价值造成一定程度的影响。其三，抵押财产发生了《物权法》第一百九十六条规定的情形。其四，债务人没有清偿债务或发生了抵押权人与抵押人约定的实现抵押权情形。没有清偿债务包括没有清偿全部债务和尚有部分债务没有清偿而又无法与抵押权人达成补充协议。其五，债务人没有按期清偿债务不是因债权人方面原因造成，而是因为债权人原因致使抵押权人实现不了抵押权，如债权人拒绝接受债务人的全面适当履行，债权人没有履行合同约定的义务等。
靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。#p#分页标题#e#
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】