建设用地使用权上新增建筑的处理
来源：未知 作者：未知 时间：2013-09-09
《物权法》第二百条规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
【律师提示】《物权法》修改了《担保法》第五十五条规定，以“应当”代替了“可以”。也就是说，原先，抵押人与抵押权可以约定该新增房屋不与建设用地使用权一并拍卖。但现在法律已经取消了该约定，而规定新增建筑一律与建设用地使用权一并拍卖处分，但该部分的价款，抵押权人无偿优先受偿。虽然，法律作出如此规定是基于保持土地使用权与建筑物主体相一致原则，但也带来了一些无法回避的弊端。如新增建筑物被动进入拍卖，是否需要承担和分摊执行、评估、拍卖等相关费用问题，目前并无规定，但依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，并没有将该新增建筑物的价值排除在费用提取之外。故新增建筑物的所有人无辜卷入被执行境地，又无缘无故承担部分费用，对新增建筑物所有人是非常不公平合理的。而这样的事情并非不少见。
举个常见的例子：房地产开发商在竞价拿下建设用地使用权后，一般都是以建设用地使用权向银行抵押获得贷款用于项目开发。新增建筑物又通过预售给了广大购房人。一旦开发商无法按时还清贷款，那么银行就会向法院申请实现抵押权。此时此刻，广大购房人的商品房将面临一起拍卖的风险，虽然该商品房的拍卖所得仍然归购房人，但实现抵押权的费用仍然需要支付，这当然是非常不合理的。这个问题之所以没有提起，是因为这几年我国的房地产市场价值一直在往上攀爬，所以开发商都能通过商品房预售及时回笼资金，还清贷款。
另外还存在一个尖锐的现实问题：鉴于目前我国土地使用权证与房屋所有权证是分开办理，因此，如果购房人已经办理了房屋所有权证，但还没有办理土地使用权证，此时的建设用地使用权人仍然是开发商，开发商不还清贷款，就无法分割办理个人土地使用权证。如果抵押权人要实现抵押权，就会造成公民完全拥有的房屋所有权居然无法对抗建设用地使用权的担保物权。
笔者以为，立法之所以如此规定，是基于新增建筑物的所有权人与建设用地使用权的使用权人属同一权利主体，但上述这种局面，估计是立法者没有预计到的，但实务中却完全有可能存在。如果按照某些学理解释的观点，“当抵押人未告知抵押权人需要新增房屋时，建设用地使用权抵押权的效力及于其设定后新增的房屋”，则现在几乎所有的预购商品房的购房人在土地使用权证和房屋所有权证全部办理完毕之前，其合法权益就一直处于可能被折价、拍卖或变卖的巨大风险之中，而最终能否顺利拥有该商品房的真正物权，全依赖于抵押人（房地产开发商）的道德修养与抵押权人（银行）的慈善行为。要解决这个尴尬而又有巨大风险的难题，关键在于政府如何监管与约束房地产开发商的预售款使用与管理。
靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。#p#分页标题#e#
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】