抵押财产拍卖或变卖后价款的分配顺序
来源：未知 作者：未知 时间：2013-09-09
《物权法》第一百九十八条规定,抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。第一百九十九条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；
（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
《担保法》第五十三条、第五十四条也有类似规定。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第七十三条进一步明确：抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物的价款低于抵押权设定时约定价值的，应当按照抵押物实现的价值进行清偿。不足清偿的剩余部分，由债务人清偿。第七十四条还规定：抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款，当事人没有约定的，按下列顺序清偿：
（一）实现抵押权的费用；
（二）主债权的利息；
（三）主债权。
但依据《城市房地产抵押管理办法》（修正）第四十七条规定，处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：
(一)支付处分抵押房地产的费用；
(二)扣除抵押房地产应缴纳的税款；
（三）偿还抵押权人债权本息及支付违约金；
（四）赔偿由债务人违反合同面对抵押权人造成的损害；
（五）剩余金额交还抵押人。
如果处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。
【律师提示】《城市房地产抵押管理办法》（修正）第四十七条规定虽然与《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第七十四条规定不一致，担宗的顺序仍然是一致的。笔者以为，基于该规定是部门规章，如果抵押财产是建筑物，在适用第七十四条的基础上，双方没有约定，应适用该第四十七条规定，双方有约定且与该条规定抵触的，则以约定为准，但不包括应缴纳的税款(该优先受偿权是法律明文规定)。因为，从《合同法》认定合同无效的条件分析，当事人在抵押合同对实现抵押财产后的价款分配顺序序约定，则该约定应具有法律效力。这实际上提醒我们，实现抵押财产的价款分配顺序对抵押权能否顺利实现也是至关重要。对抵押人而言，可以此在法律允许范围内做文章，有利于与抵押权人协商抵押权实现的方式及减少所需费用。
靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】