房屋质量不符合房屋买卖合同应如何处理
来源：未知 作者：未知 时间：2012-10-02
案情简介：
2003年7月，李某与上海某房地产开发有限公司签订了《内销商品房预售合同》，约定李某向该房地产开发公司购买住房一套，建筑面积98. 01平方米，总房款44万元，在合同附件中约定，该户为花饰实心进户门。2005年1月，双方又签订了《内销商品房出售合同》，该合同中明确，李某所购房屋建筑面积为99.46平方米，总房款为442064元，自该物业交接之日起，该房地产公司对该物业的建筑结构及主要设备负责保修2年，但因不可抗力所造成的损坏及其他非归责于开发商的原因造成的损坏，开发商不负保修责任，井将原约定的花饰实心进户门变更为花饰进户门。合同签订后，李某按约交付了房款，开发商也交付了房屋钥匙。李某入住后发现房屋墙面、顶板、地面出现贯通裂缝，经与各层业主相互了解，均有出现裂缝的现象。故李某以上述理由及所购住房卧室阳台原设计属开放式，开发商不应按封闭式阳台面积计价收款，即对开发商在预售合同中承诺进户门为实心花饰门为由提起诉讼。
法院经审理判定开发商对李某住房的裂缝按照检测报告建议的方法进行修复，对于李某其他的诉讼请求不予支持。
案例评析：
本案的焦点问题在于如何确定房屋质量的瑕疵标准及责任的 承担方式。《合同法》第61条规定：“合同生效后，当事人就质 量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确 的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或 交易习惯确定。”第111条规定：“质量不符合规定的，应当按照 当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明 确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据 标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、 更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”第155条 规定：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依 照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。”据此我们可 以看出，在买卖合同中，标的物有质量瑕疵时，合同中有约定 的，当事人应当按约承担违约责任。对出现的质量问题，受损害 方可以合理选择要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价 款或者报酬等违约责任。
在本案中，双方当事人在合同中对房屋质量的承担有明确的约定。所以很明显，对于房屋墙面、顶板、地面出现贯通裂缝，卖方应当承担保修责任。那么受损方应如何要求对方承担责任呢？承担违约责任的目的是赔偿受损方因违约所受的损失，因此，受损方的要求应以损失为限。据此，根据当事人约定一方违约时，受损方应当根据标的的性质以及损失的大小合理选择要求修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬。如果其中几种责任已经赔偿损失的，就不能再要求其他责任。同样，如果不能完全赔偿损失的，受损方可以请求违约方赔偿损失，直至损失得到完全赔偿。本案中的双方当事人，在合同中约定由开发商负责保修，所以李某有权要求其修理。但是，由于检测结论中表示房屋裂缝是非结构性裂缝，不影响房屋的安全可靠性，开发商对此进行修复后，不会给李某带来其他的经济损失，所以对李某要求赔偿经济损失的诉讼请求不能支持。假设此案中，房屋的裂缝影响到房屋的安全，构成了危房，则原告不仅可以要求赔偿经济损失，还可以要求退房。因为退房也就意味着解除合同，对此应有严格的限制。应当符合合同法关于当事人单方解除权的条件，且只有在标的物质量瑕疵影响到合同目的的实现时，才可以由买方解除合同。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】