附条件的房屋买卖合同纠纷如何处理
来源：未知 作者：未知 时间：2012-10-02
案情简介：
2000年5月，王某与某房地产开发公司签订《房屋买卖合同》，约定该公司将一房屋出售给王某，房价为人民币232万元。合同约定经房地产交易管理部门批准后，王某应于2000年10月31日前将房屋价款一次付清，该公司应于2001年1月30日前将上述房屋交付给王某，且经本市房地产交易管理部门批准过户后合同生效。2000年6月12日，该公司未办理过户手续即向王某交付了合同约定的房屋，王某签署了房屋验收交接清单。同年11月6日，王某结清了全部购房款。2001年8月28日，该公司书面通知王某共同前往房地产交易管理部门办理过户手续，被王某拒绝。王某以房地产公司未按约定将合同交房地产交易管理部门批准过户，并以王某办理房产权证书为由，请求确认房屋买卖合同不生效并退还房款。
法院审判的结果是认定当事人之间的《房屋买卖合同》末生效。房地产公司将房款返还王某。
案例评析：
本案的焦点问题是当事人双方签订的房屋买卖合同中关于合同生效的条款是否有效。
房屋买卖是当事人双方意思表示一致的法律行为。法律行为 的成立必须具备一定的条件。就房屋买卖来说，其有效条件有三个：
1．行为人具有合法的资格。房屋买卖当事人须具有相应的民事行为能力。就出卖人来说，应具有房屋的合法所有权。就购买人来说，一般是公民、机关、团体、企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县级以上人民政府批准。
2．意思表示真实。一方当事人以欺诈、胁迫的手段或趁人之危，致使对方当事人违背真实意思而做出的行为无效。
3. 内容不违反有关法律或社会公共利益。民事法律行为还可以附条件。附条件的民事法律行为只要所附的条件不违背法律、道德和社会公德，不损害相对人的利益，则在条件成就时就生效。
房屋买卖合同，除须具备上述条件外，还必须当事人订立合同时完全自愿的，不是在任何压力下做出的非自愿意思表示。《民法通则》第4条规定：“民事活动应当遵守自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”自愿原则是民法通则的一项基本原则，自愿原则的含义是：
1．合同当事人有订立或不订立合同的自由，任何单位和个人不得非法干涉。否则合同无效或可以变更或撤销。
2．当事人有选择合同相对人、合同内容和合同形式的自由。当事人有权决定与谁订立合同，当事人对合同条款的规定是自愿拟走和自愿接受的，可以以书面形式或口头形式或其他形式订立合同。
3．自愿原则是在法律规定的范围内当事人享有订立合同的自由，也就是说自愿原则并非是随心所欲的自愿，当事人在订立合同时享有自主权，同时必须遵守法律，尊重社会公德，并不得损害他人的合法权益。
本案中双方当事人订立的房屋出售合同是在平等、自愿的基础上签订的，任何一方都不存在欺诈、胁迫或趁人之危的情况，双方约定的关于合同的生效的条件，虽然与现行法律中规定的不一致，但也并未违反现行法律的规定或损害国家、集体或第三者的利益。一般说来合同一成立即生效，但如果当事人对合同的生效附以条件，只要该条件不违反有关法律的强制性规定，不损害国家、集体或他人的利益，法律应尊重当事人的意思。本案当事人在合同中特别规定房地产公司于2001年1月30日前交付房屋并经房地产交易管理部门批准过户后合同生效，即应当按照当事人的约定履行合同。房地产公司未能按时办理批准过户手续，合同当然不生效。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】