商品房上市交易步骤
来源：未知 作者：未知 时间：2012-10-05
第一步：入市
商品房不受单位及其他约束，只要没有银行欠款，一般可直接人市，但若尚处于抵押状态'就只能先还清欠款，再办理转按揭取得完全产权才可合法入市。
第二步：买卖双方签约 卖方可通过上网、托熟人、登广告、委托代理等方式找到买主，买卖双方协商确定成交价格，签订书面合同。委托中介公司的交易可由中介公司提供担保及签约服务；自由交易的，买卖双方除签定买卖协议后，还应签定四份至六份《北京市房屋买卖合同》，该合同由各县房地局提供统一制式。在填写《北京市买卖合同》的成交价格时，交易双方为了少缴税，故意将成交价格写得很低，若是自由交易，无可厚非，需要注意的是申报的买卖成交价格不可明显低于届时正常市场价格水平太多，否则房地局将不予通过。对于委托经纪公司代理过户的，买卖双方就更应注意了，不要被一些中介中饱私囊。合法纳税是每个公民应尽的义务，因此还是提倡大家合法纳税，做守法的诚信公民。
第三步：买方办理银行按揭手续
购房者如需银行贷款，还应在办理过户手续前办理银行贷款相关手续，等审批下来后再办理过户，千万不可贷款还没审批通过就先办理过户手续，万一贷款无法通过，买卖双方将陷入很大的被动局面，这点买卖双方需谨记。贷款的流程我们将在本书的贷款实务中说详细介绍。如买方不贷款则直接转到第四步。
①房产评估
买方自行或者委托定点经纪公司将该套房屋的资料提供给评估事务所，由其进行评估。并缴纳评估费（买方缴纳），评估费=评估价×3%0e
②约见律师
买方需填写相关资料，由律师初审其贷款资格。同时缴纳保险费、律师费。保险费按规定缴纳，律师费为贷款额×2%0。
③报批银行审贷
第四步：办理过户登记
双方持买卖合同和相关证件及材料到交易管理部门办理登记手续。卖方须提交房屋所有权证或确权证明；身份证或其他有效身份证明；房屋所有权共有的，其他房屋共有人同意出售的书面意见；非产权人本人的，需提供公证过的委托代理出售证明。买方须提交本市的身份证或其他有效身份证明；外省市个人还须提交暂住证。
附：二手房交易的当事人双方需提供的材料。
卖方需提供的材料：
1、夫妻双方身份证、户口本或者其他有效身份证明。
2、房屋产权证。
3、买受人签订的《北京市房屋买卖合同》。
4、共有人意见书。
5、结婚证复印件。如离婚，需提供离婚证、离婚协议、财产分割协议。如丧偶，需提供死亡证明。
6、产权人印鉴。
买方需提供的材料：
1、当事人身份证件、授权委托书、代理人身份证明、当事人的私章。
2、户口本。
3、本人印鉴。
4、外地人需提供暂住证。
第五步：立契完税
交易管理部门自受理之日起按规定的工作日内完成审查工作，北京市各区县立契时间不统一，具体可参照第3章3.4中提供的已购房的过户时间表。
登记后根据各房地局的时间要求，买卖双方需到房地局办理立契手续，买方交纳相关税费有：①契税②印花税
第六步：买方领取房屋所有权证
办完上述手续后，在房地局规定时间内持完税证明等文件及规定的其他证件，到房屋所在地县权属登记部门领取房屋所有权证。（目前暂不发《国有土地使用证》，只在《房屋所有权证》上注明土地出让金缴纳情况和土地使用年期并加盖印章。市局的房子除外。）
第七步：银行放贷，房主领款 银行审查完税票或产权证等相关证件，批放贷款到卖方账户。
第八步：物业交割 买卖双方自行或者由经纪公司经纪人陪同，进行水、电、煤气等物业交验，同时签定《物业交割单》，卖方交付房屋。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】