商品房销售的概念主要特点
来源：未知 作者：未知 时间：2012-10-17
商品房专指由房地产开发企业开发建设的，作为商品进入房地产交易市场自由交易，并转移其所有权的住宅、商业用房及其附属物。可见，作为商品房销售的出卖方必须是房地产开发企业，即依法设立、具有企业法人资格的经济实体。而购房者购买商品房是为获取商品房的所有权，或者自己居住使用，或者通过出租获得利润，或者在商品房升值时通过及时转让获得利润，或者行使相关的所有权或用益物权以获得利益。这也就是说，购房者通过购买商品房获得了完整的商品房所有权，即包括房屋使用权、占有权、处置权和收益权。
对于房地产开发企业来说，商品房销售是房地产开发中的一个重要环节。在福利分房制度取消，市场购买主力群体由集团购买转为个人购买后，销售工作日益成为房地产开发过程中各个环节的重中之重，销售情况的好坏直接影响一个房地产项目的成功与否。
商品房销售包括商品房现售和商品房预售，商品房现售，是指房产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。
随着社会经济的进步和不断发展，房地产事业的发展瞬息万变。我国目前商品房市场的发展也呈现多样化趋势，其主要特点包括：
1．房地产业短期内还不能成为全国的支柱产业。其原因是房地产业的增加值占国民生产总值的比重尚显不足，虽然在有些沿海城市的房地产值超过了5%，但由于我国幅员辽阔，地区经济差异大，房地产业的发展在一段时间内不可避免地带有区域性和不均衡性。
2．开发商与购房者的矛盾仍然十分尖锐。对此，开发商应当从购房者的角度出发考虑问题，规范自己在商品房交易中的行为，避免与购房者发生纠纷，具体包括：第一，应规范商品房销售买卖合同的制定。据国家调查统计，大约有25%的被调查人将合同称为“霸王合同”或“霸王条款”。这或多或少会对开发商造成影响，所以开发商在交易的过程中应遵循公平的原则。第二，开发商、销售商应寻求适合自己的发展道路。尽可能做到提高工作的透明度，降低开发成本，做好销售商与物业公司的合理连接等一系列措施。
3．政府加大了对商品房交易的监管力度，制定了一系列的法律法规以规范开发商、物业管理公司的行为。
4．今后商品房交易的发展会紧密地贴近律师服务。商品房销售涉及大量的法律问题，律师的法律服务会为规范商品房销售提供强有力的保障。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】