商品房现售的定义和条件
来源：未知 作者：未知 时间：2012-10-22
根据2001年4月4日原建设部发布，6月1日起实施的《商品房销售管理办法》规定，商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。
根据《商品房销售管理办法》第七条规定：商品房现售，应当符合以下条件：
(1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。这是对房地产开发企业的主体资格要求。根据《城市房地产管理法》的规定，房地产开发企业，应当到工商行政管理部门申请设立登记，取得营业执照。根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记，房地产开发企业领取营业执照后应当到房地产开发主管部门备案，房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。根据《房地产开发企业资质管理规定》，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。可见，开发商进行商品房销售，必须首先具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。这也是对开发商主体合法性的最基本要求。
(2)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。这是对现售的商品房用地合法的要求。主要表现在应当具备土地使用权证书或者是具备使用土地的批准文件。根据我国法律的有关规定，开发商进行商品房销售时应当取得土地使用证。但在实践中，由于存在一些特殊情况，比如有的地方土地使用证发放较晚，或者有的地方还没有开始发放土地使用证。那么在这种情况下，只要开发商取得了使用土地的批准文件就可以进行商品房的现售。
(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证。这是对开发商经过合法规划、合法施工进行商品房建设的要求。根据我国《城乡规划法》规定，，建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。《建筑法》规定建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。所以，进入到现售阶段的商品房必然具有建设工程规划许可证和施工许可证，否则就成了违法建筑。
(4)已通过竣工验收。这是商品房现售区别于预售的主要方面。竣工验收主要是指工程主体程符合建设质量标准。根据《建设工程质量管理条例》规定，建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。
(5)拆迁安置已经落实。这主要是为了保护被拆迁人的合法权益对开发商做出的要求。因为实践中．经常出现开发建设项目竣工验收后被拆迁人的权益还未得到落实的情况。所以，在此要求，开发商进行商品房现售之前，被拆迁人已经得到合理的补偿安置。#p#分页标题#e#
(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。配套基础设施和公共设施是商品房能够正常使用的必备内容，因此，这一要求主要是为了确保现售商品房能够达到基本使用条件。因为是现售，供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件是现售商品房能够达到基本使用条件的前提。其他配套基础设施和公共设施可以在商品房现售时不具备交付使用的条件，但为了充分保障购房者的权益，应当确定好施工进度和交付日期。 (7)物业管理方案已经落实。物业管理是购房人购买商品房的重要选择因素之一。物业管理方案包括物业管理企业的选聘、物业管理的范围、物业管理收费标准和费用分担、物业管理服务公约的订立等等。我国的《商品房销售管理办法》规定，商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】