在商品房买卖合同纠纷案件中，包销人的诉讼地位是怎样的?
来源：未知 作者：未知 时间：2012-10-23
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第22条的规定：对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。
一般情况下，商品房买卖合同纠纷中的当事人只有出卖人和买受人。但在包销商品房买卖合同纠纷中会涉及三种关系：第一，开发商与购房者之间的商品房买卖关系；第二，开发商与包销人之间的委托代理关系；第三，包销人与购房者之间的间接关系。由于在商品房包销阶段所签订的商品房买卖合同，合同的主体仍是开发商与购房者，所以纠纷的处理也应在出卖者与购房者之间解决。但是，包销商参加了该商品房买卖缔约的全过程，而且商品房的销售、要约的承诺都是由包销商完成的，包销人在其中的作用很大，而纠纷的最终处理也会与包销商存在一定的关系。因此包销人应当加入到诉讼当中来，这样更有利于纠纷的一次性解决。
根据《民事诉讼法》第56条的规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。所以，包销人可以作为第三人参加诉讼。这里的第三人又分为两种情况：有独立请求权的第三人和无独立请求权的第三人。有独立请求权的第三人即对他人之间的诉讼标的自己认为有全部或者部分独立的请求权，以起诉的方式参加诉讼的人，有独立请求权的第三人在诉讼中享有原告的权利、承担原告的诉讼义务。无独立请求权的第三人，即对他人之间的诉讼标的没有独立的请求权，但认为案件处理的结果与自己有法律上的利害关系，因而参加到当事人一方进行诉讼的人。无独立请求权的第三人可以自己申请参加诉讼，也可以由人民法院依职权通知其参加诉讼。无独立请求的第三人参加诉讼后，有两种结果，一种是其不享有当事人的诉讼权利义务，仅参加陈述、提供证据进行辩论等一般权利义务；还有一种是需要承担民事责任，此时其享有当事人的诉讼权利义务。
对于包销人参加到商品房买卖合同纠纷案件中的诉讼地位有下列几种情况：#p#分页标题#e#
(1)开发商、包销人和购房者对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。
(2)开发商、包销人和购房者对各自的权利义务约定不明确时，根据实际情况确定各方诉讼地位。如果包销人在从事包销行为时对购房者的承诺超出了包销合同授权的范围，购房者要求履行承诺时，开发商与包销商为共同被告承担连带责任。
(3)包销期限届满后，包销人依照约定购买了剩余的商品房后，此时的房屋所有权已转移至包销人，包销人将这些房屋再次出售时，其身份已经转化为出卖人，不再享有前一买卖合同中包销人的地位，此时引起的纠纷，与开发商无关，开发商无需参与到诉讼中来。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】