发布虚假广告可能承担的法律责任
来源：未知 作者：未知 时间：2012-10-23
开发商／销售商发布虚假广告，欺骗、误导购房者购买商品房的行为，实际上是一种不诚实的交易行为，违反了诚信原则，并且侵害了其他商品房开发商／销售商，也是一种不正当的竞争行为。因此，开发商发布虚假广告应当承担以下两方面的法律责任：
（一）民事责任。民事责任是指民事主体违反民事法律规范所应当承担的法律责任。民事责任包括合同责任和侵权责任。合同责任是指合同当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定所应当承担的责任；侵权责任是指民事主体侵犯他人的人身权、财产权所应当承担的责任。民事责任的责任形式有财产责任和非财产责任，包括赔偿损失、支付违约金、支付精神损害赔偿金、停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产、恢复原状以及恢复名誉、消除影响、赔礼道歉等。这些责任形式既可以单独适用，也可以合并适用。
借助虚假广告销售商品房的行为对购房者来说是一种侵权行为。购房者可以以自己购买商品房是受虚假广告宣传欺骗、误导为由，要求开发商／销售商承担赔偿责任或者要求解除商品房买卖合同。此时，开发商应当承担民事法律责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载人商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。同时，研究近年来法院或者仲裁机构对此类案件的审判结果发现，一个大的趋势就是对开发商进行广告和宣传的要求日益趋于严格，即：对于开发商在广告中和宣传资料中明示的事项通常要求开发商能够按照承诺兑现，如果不能，但可以在事后补救的，一般会责令开发商进行补救、兑现承诺；如果已经客观不能的，则会要求开发商对购房者的损失进行一定的补偿。
（二）行政责任。行政责任是指个人或者单位违反行政管理方面的法律规定所应当承担的法律责任。行政责任包括行政处分和行政处罚。行政处分是行政机关内部，上级对有隶属关系的下级违反纪律的行为或者是尚未构成犯罪的轻微违法行为给予的纪律制裁。其种类有：警告、记过、记大过、降级、降职、撤职、开除留用察看、开除。行政处罚的种类有：警告、罚款、行政拘留、没收违法所得、没收非法财物、责令停产停业、暂扣或者吊销许可证、暂扣或者吊销执照等。在商品房销售中，开发商／销售商发布虚假广告承担的行政责任主要是行政处罚。具体包括：#p#分页标题#e#
(1)停止发布行为，并消除影响。根据《广告法》规定，利用广告对商品或者服务作虚假宣传的，由广告监督管理机关责令广告主停止发布，并以等额广告费用在相应范围内公开更正消除影响；
(2)罚款。对于发布虚假广告的广告主还可以并处广告费用一倍以上五倍以下的罚款，对负有责任的广告经营者、广告发布者没收广告费用，并处广告费用一倍以上五倍以下的罚款。
此外，依据《房地产广告发布暂行规定》，违反规定发布广告，《广告法》无具体处罚条款的，由广告监督管理机关责令停止发布，视其情节予以通报批评，处以违法所得额三倍以下的罚款，但最高不超过三万元，没有违法所得的，处以一万元以下的罚款。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】