商品房买卖合同的概念和基本条件
来源：未知 作者：未知 时间：2012-10-23
商品房买卖合同是指房地产开发企业将未建成的或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
依法成立的合同，合同自成立时生效。合同自生效之日起对合同的当事人双方产生法律约束力。当事人应当按照合同的约定行使权利，履行义务，不得擅自变更或者解除合同内容。合法的商品房买卖合同应当符合一般合同的生效要件：
(1)合同主体合法。主体合法包括开发商／销售商应当具备相应的销售资格和资质，购房者应当是具有相应的民事行为能力的自然人或法人。未成年人和被宣告为无民事行为能力或限制民事行为能力的公民不能签订商品房买卖合同，其商品房买卖行为由其法定代理人代为进行。此外，单位购房者如需购买私房的需得到有关机关的批准。
(2)合同标的合法。简单的说，商品房买卖合同的标的就是商品房。但是，标的合法包括销售的商品房具有合法的建造手续和合法的产权证明。这包括，开发商／销售商必须具有商品房所有权或者商品房所占土地的土地使用权。非房屋所有人和土地使用人不得出卖他人的房地产，否则其签订的合同当然无效。违章建筑或其他不能取得合法产权证明的房屋，在产权没有经过有关机关有效确认之前，不能上市交易。此外，产权受到限制的商品房也不能进行买卖。
(3)合同内容合法。商品房买卖合同内容合法主要指签订合同的当事人双方的意思表示必须真实可信。合同内容必须与当事人的真实表示相一致。如果一方以欺诈、胁迫等手段或乘人之危，使对方在违背真实意思表示的情况下签订商品房买卖合同，或者买卖双方当事人恶意串通签订损害国家、集体或第三人利益的商品房买卖合同都属于内容不合法的商品房买卖合同，根据《合同法》的规定，为无效合同。行为人对商品房买卖合同内容有重大误解或合同显示公平的，根据《合同法》的规定，一方当事人可以要求撤销或变更合同。
(4)合同形式合法。根据《商品房销售管理办法》的规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。也就是说，商品房买卖合同应该采用书面的形式。此外，按照法律规定，商品房买卖合同需要进行登记备案的还需要到有关部门进行登记备案。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】