订立商品房买卖合同有几个阶段
来源：未知 作者：未知 时间：2012-10-23
根据《合同法》以及《商品房销售管理办法》的规定，商品房买卖合同的订立主要需经过以下几个阶段：
(1)要约邀请。要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。在商品房销售过程中，开发商给公众发送的商品房销售广告、售楼书、宣传资料以及在电视、报纸等媒体上刊登的介绍商品房的信息等都为要约邀请。但是，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
(2)要约。要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合：(a)内容具体确定；(b)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束的要求。发出要约的人为要约人，接收要约的人为受要约人。商品房买卖合同中的要约是一方当事人向特定的另一方当事人提出的内容确定的签订商品房买卖合同的意思表示。比如开发商向购房者发出的一份内容确定的招购书，就可视为要约，一旦购房者承诺，则开发商必须按照该认购书上载明的内容与购房者签订商品房买卖合同。该要约具有一旦受要约人承诺，即对要约人产生一定约束力的效力。要约的这一效力在要约到达受要约人时生效。在此之前，要约可以撤回。撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人。要约生效以后，要约人可以通过撤销的形式使要约失效。撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。但是，要约人在要约中确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销的，或者受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工作的，要约人就不能再撤销要约了。
(3)承诺。承诺是受要约人向要约人作出的表示同意要约内容的意思表示。承诺必须是对要约的内容完全同意才是有效的。否则，就不能视为是承诺，而是一种反要约。但是，如果承诺对要约的内容作出非实质性变更的，除要约人及时表示反对或者要约表明承诺不得对要约的内容作出任何变更的以外，该承诺有效，合同的内容以承诺的内容为准。商品房买卖合同的签订一般都需要经过几次要约或者反要约才能成立。
(4)签订商品房买卖合同。根据《商品房销售管理办法》的规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。根据《合同法》规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。当事人采用合同书形式订立合同的，双方当事人签字或者盖章的地点为合同成立的地点。采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。#p#分页标题#e#
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】