如何约定商品房预售合同的面积差异条款
来源：未知 作者：未知 时间：2012-10-23
商品房预售合同中约定的是暂测房屋建筑面积，购房总价款也是按照开发商暂测的房屋建筑面积计算并交付的。由于预测的建筑面积是在图纸上测出来的，与实际完工的房屋面积肯定会存在误差。开发商首先应当在图纸预测时尽量准确，在施工过程中尽力控制，使误差的产生降到最低程度，而不能利用出现这种误差为自己谋取不正当利益。
此外，在签订商品房预售合同时，开发商应当与购房者就发生暂测面积与实测面积不一致，买卖双方的权利及义务作出明确的约定。具体包括以下几种情况：
(1)因按规定分摊房屋共用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的商品房销售总价款不变。这种情况也包括总建筑面积不变，但分摊的共用面积增大而套内建筑面积缩小的情况。
(2)因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，在征得购房者同意并报经规划管理部门审核批准，与购房者签订补充协议后，按照变更协议约定的商品房销售价款支付。
(3)暂测面积与实测面积不一致时权利义务的约定。这些约定包括比如总房价款不变的误差范围，超过此范围的处理，购房者有权终止合同的误差范围及还款方式及利息的计算等等。根据我国《商品房销售管理办法》第20条的规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：
(a)面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，双方据实结算房价款。也就是说，按照合同约定的商品房单价计算超出或者不足面积部分的房价款结算。暂测面积与实测面积的误差比，即面积误差比=（产权登记面积一合同规定面积）／合同约定面积×100%。
(b)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人要求退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时按同期银行利率支付利息。
(c)买受人不退房的，产权确定面积大于合同约定面积时面积误差比在3%以内（含3%）部分房价款由买受人补足；超出3%的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍
值得注意的是，法律的规定以及原建设部提供的《商品房买卖合同》中对于暂测面积与实测面积不一致时的处理办法充分考虑了购房者的利益，但是在某种程度上对开发商的要求过于苛刻，损害了开发商的权益。因此，鉴于法律和商品房买卖合同是推荐当事人双方使用，当事人在签订具体的商品房买卖合同时可以对此进行协商，确定相对合理的比例。#p#分页标题#e#
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】