导致商品房买卖合同无效的情形
来源：未知 作者：未知 时间：2012-10-23
合同的效力是指合同的法律效力，即合同具有的法律约束力，包括法律以其强制力迫使合同当事人必须按照其相互之间的约定完成一定的行为。依法成立的合同自成立时生效。无效的商品房买卖合同是开发商／销售商与购房者之间订立的，由于欠缺法律规定的有效要件，不能发生设立、变更或者终止民事关系的合同。无效的合同自合同订立时就没有法律约束力。以下几种情况会导致商品房买卖合同的无效：
(1)无民事行为能力人签订的商品房买卖合同无效。不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人。无民事行为能力人应当由其监护人或法定代理人代理民事活动。所以，无民事行为能力人的商品房买卖合同应由其监护人或者法定代理人签订。根据《民法通则》第58条，无民事行为能力人实施的民事行为无效。
(2)限制行为能力人签订的房屋买卖合同无效。限制行为能力人是指年满10周岁未满18周岁的未成年人。但年满16周岁未满18周岁，以自己的劳动收入为主要的生活来源的视为成年人。不能完全辨认自己行为的精神病人也是限制行为能力人。限制行为能力的人只能进行与其年龄、智力和精神状况相适应的民事活动，他们进行的商品房买卖必须由其法定代理人代理，没有经法定代理人的代理，限制行为能力人与第三人签订的商品房买卖合同属于无效合同。
实践中，有不少成年人为自己的子女或者其他未成年人购置房产，这就要求开发商与未成年人签约。这时，只要委托代理人提供其作为被代理人的法定代理人或监护人的身份证明，比如公证机关出具的存在监护关系的公证书，就可由监护人作为代理人代无民事行为能力人或限制民事行为能力人签字并注明由委托代理人代为签字购置房产，而由被代理人享有房产的全部权利。
(3)机关、团体、部队、企业事业单位未经批准购买或变相购买城市私有房屋签订的商品房买卖合同无效。如果因特殊需要必须购买，须经县级以上的人民政府批准。单位违反规定购买私房的，该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权虽然登记在个人名下，但是实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效。
(4) 一方以欺诈、胁迫的手段损害国家利益订立的商品房买卖合同无效。“欺诈”是指一方当事人故意欺骗他人而使他人陷入错误而与之订立合同的行为。欺骗他人的方法包括故意告知对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况，比如未取得商品房预售许可证或者未取得土地使用权证等，目的是为了使购房者作出错误的意思表示。“胁迫”是一方当事人以将来要发生的损害或者以直接施加损害相威胁，而使对方当事人产生恐惧并与之订立合同的行为。胁迫行为给对方当事人施加的是一种威胁，这种威胁必须是非法的，如果开发商有合法的理由向对方施加威胁则不构成胁迫，比如双方已经签订了合法的认购书，此时购房者不愿意继续签订正式的商品房买卖合同，则开发商以购房者将损失定金的结果相威胁就不能认定为胁迫。此外，《合同法》对这一条的规定有一个重要的限定因素即“损害国家利益”，也就是说，以欺诈、胁迫的手段订立商品房买卖合同只有损害了国家的利益才会必然无效，比如未缴纳土地出让金签订的商品房买卖合同。如果没有损害国家利益，则属于可撤销合同，当事人可以选择是否撤销商品房买卖合同。#p#分页标题#e#
(5)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的商品房买卖合同无效。“恶意串通”是指合同当事人在明知或者应当知道签订商品房买卖合同的行为将会损害国家、集体或者第三人利益的情况下而故意共同实施的该行为。比如合同双方当事人明知商品房已销售给他人而签订的商品房买卖合同无效，或者非商品房所有人与购房者签订的商品房买卖合同无效，以及恶意串通，买卖司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的商品房的商品房买卖合同。
(6)以合法形式掩盖非法目的的商品房买卖合同无效。“以合法形式掩盖非法目的”包括两种情况：一是当事人通过实施合法的行为来达到掩盖其非法的目的。比如当事人双方通过签订商品房买卖合同来达到骗取银行贷款的目的；二是指当事人签订的商品房买卖合同在形式上是合法的，但在内容上是非法的。比如合同内容缺少法定必备内容。
(7)损害社会公共利益的商品房买卖合同无效。这是合同法的公共利益原则的体现。公共利益是相对于个人利益而言的，它是指关系到全社会的利益，表现为某一社会应有的道德准则。损害社会公共利益的合同涉及的面比较广，例如，暴力行为、危害家庭关系的行为、违反性道德行为、有赌博性质的行为、有损人格的行为、违反公平竞争的行为、损害普通消费者利益的行为等等，有些行为即使在法律上没有禁止性规定，也可能归属于损害社会公益共利益的范畴。
(8)违反法律、行政法规的强制性规定。“法律”是指全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律，“行政法规”是国务院颁布的规章、命令、条例等。“强制性规定”是强制性的法律规范，它与“任意性法律规范”相对应。强制性法律规范分为义务性规范和禁止性规范。义务性规范是人们必须履行一定行为的法律规定，例如，开发商在预售商品房之前必须办理预售登记许可。禁止性规范规定人们不得从事某种行为，例如，销售广告中不得含有风水、占卜等封建迷信的内容。商品房买卖合同无论违反义务性规范还是禁止性规范都是无效的。这类合同称为违法合同。当事人订立违法合同，在认定违法合同无效时，一般只需证明存在违反法律的强制性规定的客观事实即可，至于这种合同是出于合同当事人的故意、过失还是对法律的无知，则在所不问。
此外，将房产与土地分离签订的商品房买卖合同也是无效的合同。房屋是建立在土地上的，作为土地的附着物，商品房具有与土地不可分离的特点。所以，商品房通过出卖方式转让时，所占范围内的土地使用权也必须同时转让。只转让商品房所有权而不转让土地使用权的商品房买卖合同无效。#p#分页标题#e#
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】