开发商与销售商签订委托合同、行纪合同与居间合同的区别
来源：未知 作者：未知 时间：2012-10-23
实践中，开发商经常会遇到代销商或者房地产中介服务机构提出签订委托合同、行纪合同、居间合同的情况，表面看起来，三者都是代理开发商销售商品房，但实际上，委托合同、行纪合同与居间合同之间存在着显著的区别，进而开发商、代理商、购房者在商品房销售过程中的权利义务，以及承担的法律后果也不相同。
根据我国《合同法》第396条的规定，委托合同是委托人与受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。《合同法》第414条规定，行纪合同是行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动，委托人支付报酬的合同。《合同法》第424条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
居间合同与委托合同、行纪合同，三者的相同点都是属于提供劳务性质的合同。但它们相互之间又有其各自的特征：
（1）居间合同的居间人，限于报告订约机会或媒介订约，其服务的范围有限制，只是介绍或协助委托人与第三人订立合同，居间人本人并不参与委托人与第三人之间的合同；在商品房买卖合同中，合同的双方当事人是开发商和购房者。
委托合同的受托人办理委托事务时，以委托人或者以自己的名义进行活动，代委托人与第三人订立合同，依照委托人的指示参与并可决定委托人与第三人之间的关系内容，处理事务的后果直接归于委托人；在商品房买卖合同中，合同的双方当事人可以是开发商和购房者，也可以是销售商和购房者，但此时，合同的权利义务直接由开发商承担。
行纪合同的行纪人是行纪合同的一方当事人，行纪人以自己的名义为委托人办理交易事务，与第三人发生直接的权利义务关系，处理事务的后果是间接地而不是直接地归于委托人。在商品房买卖合同中，合同的双方当事人是销售商和购房者，此时，合同的权利义务由销售商承担。
（2）居间合同的居间人，是为委托人提供与第三人订立合同的机会，其行为本身不具有法律意义；
委托合同的受托人是按委托人的要求处理受托事务，处理的事务可以是有法律意义的事务，也可以是非法律意义的事务；
行纪合同的行纪人则是按委托人的要求，从事购销、寄售等特定的法律行为，行纪人受托的事务只能是法律行为。
（3）居间合同是有偿合同，但居间人只能在有居间结果时才可以请求报酬，并且在为订约媒介居间时可从委托人和其相对人双方取得报酬；#p#分页标题#e#
委托合同可以是有偿的，也可以是无偿的；
行纪合同都是有偿合同，行纪人却仅从委托人一方取得报酬。
在实践中，开发商与销售商的合作方式可根据情况选择以上任何一种，后两种情况居多。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】