商品房买卖合同逾期付款纠纷

来源：未知作者：未知时间：2012-11-05

基本案情: 2009年，从爱华、张燕燕（乙方、买方）与广州市加益有限公司（以下简称加益公司，甲方、卖方）签订《商品房买卖合同》，约定“……第三条合同标的物基本情况乙方所购买商品房为本合同第一条规定的项目中的云山熹景苑第B8幢18层1803号房（下称该商品房），测绘地址：白云区同和中路以东[门牌未列]1803房。……该商品房合同约定建筑面积237.88平方米，……。……第六条计价方式、价款、付款甲方与乙方约定按照下述方式计算该商品房价款：该商品房属预售，按套内建筑面积计价，该商品房单价为（人民币）每平方米11912元，总金额（人民币）2331224元……甲方同意乙方按下列方式按期付款：分期付款（1）第一期：自本预售合同签订暨网上备案之日起即日内，支付全部房价款的10%，计233122元；（2）第二期：在2009年1月25日前，支付全部房价款的50%，计1165612元；（3）第三期：在2009年2月24日前，支付全部房价款的40%，计932490元：第十条交付期限甲方应当在2009年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……第十一条交房条件甲方交付的房屋应当符合下列条件：另行约定交房条件：取得质监站《建设工程施工质量验收监督意见书》。……第十三条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第十条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付房价款0.5‰的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付房价款0.5‰的违约金。……”等等。上述合同附件五《本合同补充协议》第3条约定“收楼时，乙方应依约定交清所有购房款（含按揭款）、税费及物业管理公司规定的有关费用，否则，甲方有权不通知乙方而按累计逾期天数相应顺延交楼和相应顺延办理房地产权证。”、第6条约定“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外。”。上述合同签订后，从爱华、张燕燕分别于2008年12月2日、2009年3月8日、2009年4月13日向加益公司支付了全部购房款。2009年10月24日，从爱华、张燕燕收楼入住使用涉案房屋。
　　原审法院判决：在本判决生效之日起三日内，广州市加益有限公司支付从爱华、张燕燕违约金（以已付购房款2331224元为本金，自2009年5月1日起，按每日0.5‰计付至2009年10月24日止，以本金的5%为限）。　　
上诉人广州市加益有限公司不服原审法院上述民事判决，向二审法院提起上诉称：2009年2月24日，被上诉人与上诉人签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，被上诉人未依约依时向上诉人支付购房款，累计逾期付款共89天。根据合同第八条第二款第3项和合同附件四第2条的相关约定，上诉人可按累计逾期天数顺延交楼，并免除相应的逾期交楼违约责任。据此，上诉请求：撤销原审判决，改判上诉人无需承担可抵扣的逾期交楼违约金，案件受理费由被上诉人负担。
　　被上诉人从爱华、张燕燕答辩称：同意一审判决，请求维持原判。
　　终审判决结果：
　　驳回上诉，维持原判。

　　北京资深房地产律师靳双权（电话：13426037149）评析：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应自觉履行。
　　根据上述合同的约定，上诉人应当在2009年4月30日将符合交付条件的案涉房屋交付给被上诉人，但上诉人至今尚未提供证据证实其已经取得了有关部门核发的《建设工程竣工备案表》，而被上诉人已经在2009年10月24日收楼，故原审法院判令上诉人按照合同约定承担逾期交楼违约责任，并无不当，二审法院予以维持。上诉人上诉要求顺延被上诉人逾期付款时间的问题。根据双方合同约定，收楼时被上诉人应当依约定缴清所有购房款（含按揭款），否则上诉人有权不通知被上诉人按累计逾期天数相应顺延交楼。根据现有证据显示，被上诉人在2009年4月30日前已经付清了合同约定的房款，上诉人要求按照合同上述约定顺延交楼时间，依据不足，二审法院不予支持。
　　综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院予以维持。

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