哪项合同的签订标志着商品房买卖关系的成立
来源：未知 作者：未知 时间：2012-11-28
一手房买卖交易过程中所涉及的合同不止一个。那么，究竟哪一个合同的签订标志着商品房买卖合同的关系的成立呢?是《认购书》，还是 《商品房买卖合同》或《商品房预售契约》?这是法律界至今都争论不休的一个问题。
如果《认购书》不是购房合同，签约任何一方违反《认购书》的约定，拒绝与对方协商、签订《商品房买卖合同》，守约方只能按定金法则没收违约方的定金，但不能要求违约方继续履行合同、买卖房屋。如果《认购书》本身就是购房合同，那么签约方就必须按照《认购书》的约定签订《商品房买卖合同》，在合同中对《认购书》中未能尽述的房屋交易问题进行更为详细的约定。
签约任何一方不能以《商品房买卖合同》不能达成、或者放弃定金为由拒绝房屋交易。即使《商品房买卖合同》不能达成，未能达成一致的条款也可以按照《合同法》第六十二条的规定处理，不影响双方签约目的的实现。在前一种情形下，《认购书》中的定金为定约定金，相关的定金条款是为担保双方能在约定的时间协商、签订购房合同而设置;而后一种情形下，《认购书》中 的定金则为履约定金，其作用是担保双方履行购房合同。
对《认购书》构成购房合同持肯定意见者认为，签订《认购书》的目的就是进行房屋交易，无论《认购书》的内容有何差别，其基本 条款都包括房屋交易的主要条件:房屋的基本情况(合同标的)套数 (数量)、房价(价款)，一旦达成不能反悔。而持否定意见者则认为， 房屋交易所涉及的数额巨大，合同条款复杂，应当允许购房者慎重考虑以后再决定是否交易，《认购书》的签订时间太短，将其认定为购房合同，不利于保护购房者的利益。
法释〔2003号《解释》第四条、第五条的规定被视为否定《认购书》为购房合同的法律依据。然而，仔细分析这两个条款的内容，我们可以发现，它们实际上是对《认购书》构成购房合同和不构成购房合同两种不同情形分别作出的规定。第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，是当《认购书》不构成购房合同时，对其定金的处理办法的规定，该条款并不能理解为《认购书》中的定金只能是定约定金。应当注意的是，该条款中“因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关一J几定金的规定处理”，既包括一方当事人不按约定与对方协商订立商品房买卖合同的情形，也包括一方当事人故意造成商品房买卖合同不能达成的情形。也就是说只要一方当事人恶意破坏交易，另一方当事人至少得以引用定金法则保护自己的权益。
第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”则是对《认购书》构成购房合同的条件的规定。该条款有两层含义，一是(认购书》在某种条件下可以构成购房合同，二是除了具备商品房买卖合同的主要条款外，《认购书》构成购房合同还必须具备另一个条件即“出卖人已经按照约定收受购房款”。
将当事人是否已经开始实际履行作为判断《认购一书》是否构成商品房买卖合同的条件，实际上是对《认购书》可直接构成购房合同的否定，它显然与(合同法》的精神相悖。第五条在文字表述上的犹像不定反映出法释〔2003号(解释)在(认购书)是否构成购房合同这个问题上采取了回避法律基本原则的实用主义策略，这也从另一个侧面说明《认购书》可以构成购房合同。
律师赞同持肯定意见者的观点，即目前房地产界普遍采用的《认购书》就是购房合同。首先，它是开发商取得《预售许可证》以后与 买受人签订的第一份合同，开发商签订这个合同的目的就是销售房屋， 而不是预约销售房屋。其次，在《认购书》中，签约双方约定了交易 房屋的基本情况，如地理位置、面积、楼层、朝向，还约定了房屋的绮交易价格、付款方式、房屋交付时间以及交易过程中需要签订的其他井‘合同等。根据《合同法》的规定，《认购书》已经具备了合同成立的主要条款，应当认定为商品房买卖合同。购房者在签约之前，应当全面书了解拟签《商品房买卖合同》的条款，而不应当仓促签约，而后又悔约。因为在对《认购书》性质认定有争议时，不能排除对方当事人要求继续完成交易的可能。而且，即使《认购书)不被认定为购房合同，购房者仍有损失定金的风险。
如果您有相关法律问题，北京资深房地产律师、安居房地产律师网创始人靳双权将竭诚为您服务。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】