抵押房屋对《商品房买卖合同》效力的影响
来源：未知 作者：未知 时间：2012-11-29
商品房买卖合同的标的在买卖合同签订之前已经设立了抵押权，买卖合同是否有效呢?我们来看看相关的法律规定:
《民通意见》第一百一十五条规定，抵押物如由抵押人自己占有并负责保管，在抵押期间，非经债权人同意，抵押人将同一抵押物转让他人的，或者就抵押物价值已设置抵押部分再作抵押的，其行为无效。在《合同法》生效前，该规定可以作为判决房屋买卖合同无效的依据，但《合同法》生效后，该规定因不具强制效力，不能适用。
《合同法》生效后，有关抵押房屋买卖合同效力的强制性规定只有《担保法》第四十九条。该条款规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的}E保;抵押人不提供的，不得转让抵押物。可见，担保法对抵押房屋出传条件的规定明显比《民通意见》宽松，它只要求抵押人完成两个告知的法定程序即可进行正常价格的交易。这个规定反映出立法上的两个趋势:一是促进交易、保护交易;二是鼓励诚信交易、肯定当.事人意思自治。
无论是《民通意见》，还是《担保法》，都没有绝对禁止抵押房屋的交易，因为它不利于物尽其用，也不利于债权人利益的实现。然而，所谓抵押房屋不能买卖的错误概念一直在民间流传，因此而产生的纠纷也让许多小业主经历了不必要的诉讼。实际上，抵押权人与开发商在售楼之前就已经签订合同，同意开发商出督抵押房，并将售楼款用于偿债;开发商在出售房屋给买受人时通常也会告知房屋抵押的事实，抵押情况在《预售许可证》上也有记载，只是买受人缺乏经验，不理解开发商所告知内容的法律含义而已。因此，抵押房屋买卖合同无效的情形在房地产实务中并不多见。
《物权法》对抵押物转让做出的规定与《民通意见)基本相同，即:抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外((物权法)第一百九十一条第二款)。因此，在《物权法》施行后，抵押商品房买卖合同的生效条件更为严格，抵押人不单是要告知买受人抵押情形，而且房屋买卖还要征得抵押权人同意。因此买受人应当特别注意所购房屋是否有抵押登记，抵押权人是否同意该房屋买卖。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】