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与商品房公共部分有关的法律规定

来源：未知作者：未知时间：2012-11-29

       与商品房公共部分有关的法律规定有《民法通则》、《民通意见》、《合同法》、《物业管理条例》及《物权法》。
      《民法通则》及《民通意见》对共有人的权利和义务、共有财产的处分与分割作出了规定，但是对共有财产的修缮和维护没有明确规定。根据《民法通则》及《民通意见》的规定，商品房的公共部分属于全体业主共同共有，不可分割使用，其权利、义务由全体业主共同享有及承担。公共部分的处分约定应当经全体业主同意，否则认定无效(《民通意见》第八十九条)。
      1999年生效的《合同法》将无权处分人签订的合同全部归为效力待定合同(《合同法》第五十一条)，根据该规定，部分业主对公共部分的处分行为并非必然无效。
      国务院于2003年颁布的《物业管理条例》对物业管理区域公共设备、设施的使用和修缮费用的分担作出了补充规定，即:制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，必须在有物业管理区域内持有1 /2以上投票权的业主参加的业主大会上，经与会业主所持投票权1/2以上通过。而专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。该规定相对《民法通则》及《民通意见》而言，更有利于公共设施的使用和管理。
      最新颁布的《物权法》第八章对共有财产的使用、处分、分割、管理及费用分担作出了全面的规定。其原则与《民法通则》及《物业管理条例》基本一致，但在以下几个方面对以前的法律进行了修订或补充:
     1.《民通意见》规定:对于共有财产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明财产是按份共有的，应当认定为共同共有。而《物权法》在共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。也就是说，以前的法律是推定共同共有，而《物权法》的规定是推定按份共有。
      2.《物权法》对共有财产的修缮做出了补充规定:不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。该规定填补了法律空白。

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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】

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