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我国法律中对商品房共有部分的相关约定

来源：未知作者：未知时间：2012-11-29

     《商品房买卖合同》通常只对公共部位、共有设施、设备的构成以及交付时间进行规定，而不会对物业管理区域的公共设施、设备及公共部位的共有性质作出约定。根据《民法通则》及《民通意见》的规定，在无约定的情况下，全体业主对共有部分的共有关系为共同共有，而按《物权法》的规定，该共有关系视为按份共有。因此，同样的约定，在《物权法》施行前后所确立的物权关系完全不同。
       律师认为，《物权法》之所以作出这样的规定，是考虑到共同共有人对共有部分共同承担义务，而按份共有人对共有部分按份承担义务，因此，按份共有关系更容易解决共有财产的费用支出纠纷。但是，按份共有人在承担按份义务的同时，也享有随时要求分割共有部分的权利。很显然，物业管理区域的共有部分分割使用是不可思议的。
        因此，在《物权法》施行之后，《商品房买卖合同》必须对共有部分的共有性质以及对共有部分的责任分担份额作出明确的约定，否则将会出现难以解决的混乱局面。
       除了共有性质外，有关共有部分构成的约定和共有部分交付时间的约定也容易引起纠纷。如果部分买受人签订的  《商品房买卖合同》对共有部分的构成作出的约定，与规划部门的规划批准文件不符(主开指将规划确定的公共部分约定为开发商或部分业主所有，则该约定无效。这类约定中最为常见的是将天台或房前绿地出售给单个业主。因此而引起的纠纷也不少见，其诉讼结果无外乎是判决约定无效，损失由责任方承担。
       共有部分交付时间的约定与房屋交付时间往往不在同一个条款中约定，因此，买受人不能将共有部分的延迟交付作为主张开发商承担逾期交楼违约责任的理由，只能要求开发商承担逾期交付共有部分的违约责任，或贻偿实际损失。由于实际损失很难举证，笔者建议买受人尽量在《商品房买卖合同》中明确约定逾期交付共有部分的违约责任。

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律师简介

靳双权律师

靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】

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