商品房交付的约定条件与法定条件
来源：未知 作者：未知 时间：2012-12-01
《商品房买卖合同》可以对商品房交付时必须具备的条件进行约定，如果交楼时约定条件未能满足，买受人可以拒绝收楼。常见的约定交付条件有:按法律规定交付;具备质量、规划、消防验收合格证后交付;除质量、规划、消防验收合格证外，永久水电通过验收后交付;具备竣工验收备案表后交付。其中最后一种约定最为严格，它包括了前面所有约定的交付条件。 除了双方约定的交付条件外，预售商品房交付时还必须满足交付条件中未能包括的法律规定的交付条件。
《建筑法》第六十一条关于“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用”的规定，以及(消防法)第十条关于“建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收;未经验收或者验收不合格的，不得投人使用”的规定都是强制性规定，是开发商必须严格遵守的法定交付条件。无论(商品房买卖合同》是否约定质量和消防验收合格为商品房交付条件，买受人均可以质量或消防验收不合格为由拒绝收楼，并要求开发商承担违约责任。
《城市规划法》和《房地产开发经营管理条例》也分别规定了建筑工程竣工后应当进行规划验收，住宅小区应当进行综合验收。但这两个法律规定并非强制性规定，如开发商和买受人未约定规划验收和综合验收为房屋交付条件，该两项验收合格文件就不是开发商交楼时必备的法律文件。但是，由于《城市规划法》和《房地产开发经营管理条例》对房屋交付使用前是否必须通过规划验收和综合验收表述不明确，导致多年来涉及规划验收和综合验收的诉讼判决结果不一。对规划验收合格证和综合验收合格证是否为交楼必备文件，法院在不同时期认识不同，甚至于同一法院、同一时期不同的法官认识也不相同。尤其是有关综合验收合格证的争议，一直持续到颁发综合验收合格证的行政程序被取消。综合验收合格证取消之后，取而代之的是竣工验收备案表。竣工备案原本只是行政管理方面的一个程序，然而由于法院对其作用认识不足，误以为备案表也是交楼必备文件。当初发生在综合验收合格证上的争议在备案表上得到延续，人们又开始对竣工验收备案表是否为交楼必备文件争论不休。
其实，只要仔细分析一下《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定，我们就不难看出，竣工验收备案表并非交楼必备文件。因为，该条款规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起巧日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。可见，竣工验收备案是验收合格后必经的行政程序，换而言之，备案表取得之前，建设工程已经验收合格。而且，根据该规定，如果行政管理部门在备案过程中发现建设单位有违法行为时，采取的措施是“责令停止使用”，’而不是“责令不得交付使用”，这也说明，取得备案表之前，建设工程是可以交付的，否则就不存在停止使用的问题。
现实生活中，买受人由于法律知识欠缺，不了解自己的合同权利，或不知道质量验收合格和消防验收合格是法律规定的交付条件，经常在不符合交付条件的情况下办理了收楼手续，之后，在得知开发商交楼不符合约定或法律规定时，才向法院起诉要求开发商支付逾期交楼违约金，这类诉讼均以买受人败诉而告终。判决书所陈述的理由是:买受人以其收楼行为表明其对开发商交楼时的验收情况予以认可，其已放弃追究开发商违约责任的权利。律师认为当开发商违反的交付条件是法定条件时该判决值得商榷。因为对于开发商违反强制性规定的交付行为，法院不能因买受人认可而认定其有效，而无效交付行为是不能免除开发商逾期交付违约责任的。
除了约定交付条件和法定交付条件之外，房屋的瑕疵对商品房的交付也有一定影响。但是只有房屋瑕疵足以影响房屋使用时，买受人才可以拒绝收楼，而一些微小的瑕疵可以在收楼之后予以消除。那么，什么情况足以影响房屋使用呢?在实践中最常见的争议的是永久水电的验收是否影响房屋使用。永久水电的验收通常不是合同约定的交楼条件，显然也不是法定交楼条件。永久水电未通过验收时，开发商经常以临时水电暂时替代永久水电要求业主办理收楼手续，临时水电的来源是施工用水、用电。临时水电与永久水电的区别有两个，一是费用不同，二是稳定性不同。在开发商自行补贴费用的差价的情况下，费用的区别并不存在，但后者却是开发商无法解决的问题。尤其是临时用电，其稳定性极差，直接影响用户电器的使用状况及寿命。律师认为，永久用电未通过验收可以成为业主拒绝收楼的理由。然而遗憾的是，司法实践中，这种主张并不一定能够得到支持。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】