守约方有权在违约方的违约行为达到法定解除条件时解除合同
来源：未知 作者：未知 时间：2012-12-01
约定解除条件依据合同条款确定，法定解除条件是《合同法》第九十四条规定的情形:
1.因不可抗力致使不能实现合同目的的；
2.合同签定之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明要违约的；
3.债务催告后在合理期限内仍未偿还的;
4.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
5.法律规定的其他情形。
根据《合同法》合同并不自动解除，第九十六条规定，当约定或法定解除情形出现时，享有解除权的一方还应当通知对方解除合同，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因此，合同双方就解除发生争议时，向法院起诉的应当是被通知解除合同的一方，其诉讼请求应当是请求法院确认解除合同的效力。
然而，在审判实践中，由于提出解除合同的一方通常要追究对方的违约责任，因此就解除合同提起诉讼的往往是提出解除合同的一方，其诉讼请求与《合同法》生效之前一样，仍然是请求法院判令解除合同。这种做法与《合同法》第九十六条规定的通知解除合同是矛盾的，但为了适应司法审判的习惯，保留该诉讼请求仍有意义。
享有解除权的一方应当在约定或法定的期限内行使解除权，否则解除权消灭。《合同法》第九十五条规定:法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
法释【2003 ] 7号(解释)第十五条则对因逾期交楼或逾期付款导致解除合同时，解除权人行使解除权的除斥期作出了规定，该规定与《合同法》不同之处在于，其对解除权的行使期限作出了明确的规定:法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。在司法实践中，该规定还被用于审理因逾期办理房地产证导致的解除合同案件。由于法释(2003) 7号《解释》第十九条规定:商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因此，在逾期办理房地产证后两年内，买受人未起诉解除合同的，其解除权丧失。如果出卖人催告过买受人行使解除权的，除斥期还会提前。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】