开发商逾期办理房地产证，违约金如何计算?
来源：未知 作者：未知 时间：2012-12-01
【争议焦点】
透期办证违约金案件如何适用时效制度?开发商的“协助”义务如何定义?是通知，还是递件，或是办出房产证?违约金计算标准是什么?是否可以参照司法解释第18条?
【基本案情】
2000年5月8日，购房者与开发商签仃《商品房预售合同》约定:购房者购买开发商某大厦东座16层F号房屋，面积90. 47平方米，总价65万元，合同还约定，商品房竣工验收之日起30天内，开发商应到广州市国土局、房地产管理局办理浏绘及权属登记手续。开发商取得权属证明书后30天内协助购房者到广州市房地产交易所办理交易过户手续。合同签订后，购房者向开发商支付了房价款并于2000年8月18日收房。
2000年8月22日，开发商取得《建设工程规划验收合格证》并于2000年10月30日，开发商取得(广州市房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。
2001年4月4日，开发商向房崖管理部门申请权属登记。2003年1月23日开发商向广州市国土房管局登记所提交(报告)称因其曾先后借出有关报建图进行修改，使办理权属登记施延至今才备齐资料...... 0 2003年2月25日才办妥(广州市房地产权属证明书》确定开发商为权属人。2003年5月6日最终办妥购房者的(房地产权证)根据该《房地产权证)的附图可知，广州市房地产浏绘所于2以刃年8月2日出具涉案房屋的(房地产平面附图)。
【仲裁结果】
仲裁庭认为:按合同约定，开发商应完成以下产权登记的相关手续:1.被申请人在通过竣工验收之日起三十日内办理测绘手续;2.办好浏绘后在合理时间内去办理权属登记手续;3.在办好权属登记后在三十日内协助申请人办理过户手续。
开发商于2000年8月2日取得浏绘结果后，应继续办理权属登记手续。虽然双方在合同中并未约定办妥浏绘手续后再去办理权属登记的期限，但根据展行合同的附随义务以及诚实信用原则.开发商在取得浏绘结果后，应在合理期限内向房管局提出办理权属登记的申请，仲裁庭认为这个期限以10天为公正合理，但被申请人却直到2001年4月4日才向广州市国土房管局提交办理权属登记的材料，并随后曾从广州市国土房管局登记所先后借出有关报建图进行修改，使办理权属登记施延至2003年1月23日才得以继续办理。
由此可见，导致办理权属登记迟延的原因在于开发商自身，因此应承担自2000年8月13日至2003年1月22日止的途期办理权属登记手续的违约责任。购房人于2004年5月25日主张透期办证违约金，此时部分违约金已经超过追索时效。未超过时效的为2002年5月24日至2003年1月22日期间产生的违约金。另外开发商还需承担2003年3月28日至2003年4月2日止的逮期办理交易过户手续的违约责任。仲裁庭最后裁决开发商按照购房人已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逮期货款利息的标准向购房人支付途期办理产权登记和交易过户的违约金。
【律师点评】
这个案件的关健问题在于:1.开发商承担违约责任的时间段如何确定，确定了这个时段也就确定了诉讼时效制度的适用办法;2.开发商在办证过程中承担何种责任;3.违约金的计算。
第一，与逾期交楼违约金的计算方式一样，透期办理房地产证的违约金也是按天计算。因此，在开发商办出房地产证之前，每天产生一个新的违约金，每天的违约金的追索期都是两年。购房人于2004年5月25日申请仲裁，从2004年5月25日起倒退两年之前的违约金超过诉讼时效。在这期间，开发商需承担2002年5月24日至2003年1月22日期间产生的逮期办理权属登记的违约金及2003年3月28日至2003年4月2日止的途期办理交易过户手续的违约金。
第二，尽管合同约定开发商只须协助购房人办理房地产证，但是，实际上，房管局只接纳开发商的办证申请，不接受购房人的办证申请，因此，开发商的责任是将房地产证办好。
第三，在无明确约定的情况下，透期办证违约金应按[2003]7号《解释》第十八条的规定计算，即按照已付购房款总颇，参照中国人民银行规定的金融机构计收途期货款利息的标准计算。
途期办证违约金从约定的办证之日起按日计算，除非房产证办妥已途两年，否则，途期办证违约金不可能全部超过诉讼时效。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】