实践中，如何处理商品房面积纠纷
来源：未知 作者：未知 时间：2014-02-22
（一）面积测算通常由开发商一方提出申请
在商品房买卖中，开发商与买方的利益是直接对立的，而面积测算通常由开发商一方提出申请，这就使测绘成果表很难取得买方的信任，许多购房者拿到测绘成果表后总是觉得自己的房屋缩水。而购房者对一些具体问题，如分摊部位、分摊关系及其确定过程等均不知情，也容易造成许多面积纠纷。对此，我们的建议是：
1．购房者自己可以委托国家认可的房产测绘成果鉴定机构测量面积，作为法律依据。
2．如果购房者对开发商委托有关测绘机构所作的测绘成果有异议，可要求测绘单位给予解释和答复，并可向房地产管理机关进行投诉和举报，申请重新鉴定。
3．房屋交易管理部门加强监管和惩治力度，确保房产测量单位的公正性和独立性，提高购房者对测绘成果表的信任度。
（二）计算依据的标准不同
《房产测量规范》与《建筑预算定额》在面积计算的规定上有一些差异。例如《房产测量规范》规定封闭阳台计算全面积，而《建筑预算定额》规定阳台不论封闭不封闭，均计算一半面积。由于开发商的技术人员多为建筑专业人员，在计算预售面积时往往会依据《建筑预算定额》设计图纸。而房产测量人员是依据《房产测量规范》的实测数据计算建筑面积，使得实测面积往往会大于开发商预售面积。
对此，应根据原预测面积的测量规则标准审查预测面积与实测面积认定是否存在误差。对于适用预测的测量规则标准作为公摊的，而实测面积适用的测量规则标准又不作为公摊的面积误差，由于是测量规则标准不同造成的，并非买卖双方的原因，因此不予认定实际面积误差。双方可对合同中的销售面积作调整，但应维持原合同约定的总价款不变。一方以此面积误差要求补交或退还房款的，不予支持。对于已适用同一测量规则标准测绘后的实测误差，应认定为实际面积误差，依合同约定或司法解释的规定处理。
为了预防纠纷的发生，减少诉讼，建议双方在签订房屋买卖合同时在合同上注明商品房销售面积的测量方法、预测面积所依据的测量规则标准、套内建筑面积、分摊的公用建筑面积的构成、何种情况下引起的误差双方应承担的责任等。另外，土地房产管理部门在办理商品房预售登记备案手续时，应对双方合同约定的面积是否符合测量规则标准进行事先审查，以避免纠纷的发生。
（三）《房产测量规范》可操作性不够强
《房产测量规范》可操作性不够强，导致开发商计算预售建筑面积的工作人员和房产测量工作人员对《房产测量规范》中有关公共面积的确定及分摊原则的理解不一致，从而导致面积差异。我国幅员辽阔，各地的建筑形式差异很大，面积分摊存在不确定性，而现行的《房产测量规范》对于面积分摊只有原则性的规定，对一些具体问题没有明确界定，具体的做法在很大程度上取决于测量人员对规范的理解和认识，这就使一些比较复杂的分摊关系中，从不同的角度考虑，不同的分摊方法都有各自的合理性和不合理性。在缺乏一个明确的取舍标准时，分摊的结果和面积自然也就存在一定的差异。对此，我们建议政府有关部门结合本地实际情况制定一系列措施和方法，细化分摊规则，同时要提高房产测量人员的业务素质，派出商品房测算人员参加各类专业业务培训，组织房产测量人员进行学习交流。另外，开发商在销售时按照《房产测量规范》以及房屋测绘管理部门的细则和指引来预测面积，尽量避免预测面积和实测面积由于计算依据的标准不同而导致的误差。#p#分页标题#e#
（四）开发商将预测建筑面积加系数后作为预售面积
有些开发商担心向购房者补收房屋面积差价不顺利，同时为了减轻资金压力，所以可能会将预测面积加上一定的系数后作为预售面积。而房产测量工作人员面积测算是竣工后进行实测，面积必然会产生差异。
其实，开发商没有必要担心差价补收不顺利，不动产交易的特性决定了购房者依法应当补交的房款肯定是跑得了和尚跑不了庙的。此外，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定的面积差异处理办法，如果开发商将预测建筑面积加系数后作为预售面积的话，非常容易导致面积差异纠纷，而且也很容易超过3%的误差绝对值，使自身处于非常不利的位置。‘
（五）业主对共有产权面积的使用权和收益权的概念不清晰
按照《物权法》第七十条之规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”分摊后的共有面积，业主作为按份额共有的产权人，应当享有相应的使用权、收益权和处分权。但由于目前物业管理体制和有关物业管理法规不健全，加之业主委员会的作用尚较薄弱，分摊的共有部位的管理权往往由物业公司（目前多是开发商的下属公司）控制。对一些分摊的共有部位，其具体的范围以及使用和收益情况（如将一些物业管理用房出租或再次销售），业主有时难以知情，在心理上也不认为那些部位是属于自己的产权范围，而误认为是面积分摊的问题而产生面积纠纷，最后才发现要争取的其实是相应的使用权和收益权。因此，购房者在遇到问题时应积极与专业人士或者律师联系咨询，增加维权意识和自我保护的正确性。
（六）共有建筑面积计算困难
计算共有分摊面积专业性强、计算复杂并且需要整个楼盘全部的数据作基础，购房者不可能都去一一掌握。对于设备用房等共用部位，还需要看规划及设计和实际使用情况，购房者受到相关资料和专业知识的限制，难以把握。这就为分摊面积纠纷埋下隐患。
公摊建筑面积包括两大部分。一是电梯间、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；二是套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。而此外的其他公共建筑部分的面积不计入公摊面积，其成本也不计入购房价格中。
公摊面积包括上述内容，但有例外。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下窒也不计入公用建筑面积。最终需要公摊的公用建筑面积是指整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚、人防工程等建筑面积后的剩余面积。
实践中，开发商应向购房者明示分摊部位和计算过程、计算方法，以减少争议和纠纷。
在商品房买卖合同中，当事人选择按套计价的，是否适用面积差异处理方式？ #p#分页标题#e#
选择按套计价时，是以整个商品房为计价单位，不涉及到单方建筑面积或套内建筑面积计价问题，因而就无从谈起面积差异处理问题。《商品房销售管理办法》第十九条规定：“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”
建议采取按套计价的当事人应当就有关价款及相关违约责任等问题专门进行约定。
一般情况下，判定交付房屋面积与合同约定的面积是否有差异时，应当以产权登记面积为准，即房屋产权证上记载的房屋面积。
但是现实生活中，房产证的办理往往要在交房之后的较长时间内才能办理完毕，如果以产权证上的记载为根据就会延误事情的处理，而且房产证办出后根据上面记载的房屋面积确认差异时，再要求退房基本上不可行。因此在实践中，是以房产测绘机构测定的面积作为确定所交付商品房面积的依据。因为买受人在交楼时间点前后就能够收到测绘成果表，就可以知道交付的房屋面积误差有多大，是否符合合同约定的退房条件，如果测绘成果表上所记录的商品房面积超过合同约定的正常误差范围，买受人可以在收到测绘成果表后作出是否退房的决定。
依据建设部1995年制定的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）中有关“建筑面积”的规定，商品房销售面积不含露台面积，因此在产权登记时，土地房产管理部门审核测绘单位的测量成果表时，露台面积是不计入房屋建筑面积的。
但在商品房销售中，买卖双方已将有使用功能的露台面积计人房屋建筑面积作为买卖的标的物，在签订合同时约定计入房屋建筑面积，由此产生了面积误差。这类面积误差不能认定为实测面积与合同约定面积不符，不适用最高法院《解释》第14条的规定，应依据建筑物区分所有权和共有权的民法理论及双方当事人的约定来处理这类面积误差的纠纷。
对于独立使用的露台，由于露台具有独立使用价值（功能），物理上和功能上具有排他性和专属性，可归买方所有。出卖人对独立使用的露台面积不单独计价，采取适当提高商品房面积售价，或者按“套”、“单元”计价一并出售的，同样应予以保护，即使土地房管部门审核实测面积时不确认露台为房屋建筑面积，买方也不得要求退还露台面积房款。这样处理符合意思自治和有偿使用原则，也是公平合理的，符合诚实信用原则。
对于不独立使用的露台，因不具有排他性，属整幢楼房业主共用，买方使用时往往会与他人产生纠纷，买卖双方计入房屋面积进行交易，损害了其他业主的合法权益，买方要求卖方退还露台房款的，应予以支持。#p#分页标题#e#
靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】