因商品房包销而产生的买卖合同纠纷处理
来源：未知 作者：未知 时间：2014-02-22
在包含包销合同的商品房买卖合同纠纷中，确定开发商与包销人的诉讼地位是一个必须首先解决的问题。
（一）当买受人提起诉讼请求时，包销人的诉讼地位
一般情况下，买受人因合同权利受到损害而提起诉讼时，开发商作为合同当事人，理所当然应作为被告。包销人作为实际参与人，与案件的处理结果有直接的利害关系，故可将包销人作为共同被告。
若买受人在提起诉讼时仅起诉了开发商，而未起诉包销人，此时包销人是否应参加到这一诉讼中来呢？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第22条“对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位”的规定，包销人作为买卖合同实际的和重要的参与人，“应当”作为无独立请求权的第三人参加到买受人与开发商之间的诉讼中来。
那么，在商品房包销合同纠纷中，包销人作为共同被告或作为无独立请求权的第三人参加诉讼，最终所应承担的是连带责任，还是补充责任呢？考虑到实践中包销人是与开发商一起共同完成买卖行为，并共同分享利润，当买受人的合同权利受到侵害，开发商与包销人之间的违约责任并无先后、大小之分，两者应承担连带责任。最高人民法院在1993年金马长城房产建设有限公司、其汇国际投资（香港）有限公司、保得科技有限公司商品房包销合同纠纷一案中，即采用前述观点。
（二）买卖合同有明确约定情况下，包销人的诉讼地位
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第22条规定：“……出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位”。故出卖人、包销人和买受人在买卖合同中对各自的权利义务有明确约定的，应按照约定的内容确定各方的诉讼地位。
1．如果开发商、包销人与买受人在买卖合同中约定，合同履行过程中如因开发商方面违约，所产生的一切责任由开发商承担，则当买受人的合同权利受到侵害时，买受人应将开发商作为被告提起诉讼，此时不需通知包销人作为第三人参加诉讼。
2．如果开发商、包销人与买受人在买卖合同中约定，合同履行过程中如因开发商方面违约，所产生的一切责任由包销人承担，则当买受人的合同权利受到侵害时，买受人应将开发商和包销人作为共同被告提起诉讼。
这是因为从法律关系上讲，开发商才是商品房的所有人和出卖人，包销人只是共同行为人，虽然当事人可以在买卖合同中约定责任的承担者，但只有经人民法院实体审理后，才能最终确定责任承担者。在前述情况下，若仅将包销人作为被告提起诉讼不利于维护买受人的合法权益。
3．如果开发商、包销人与买受人在买卖合同中约定，合同履行过程中如因开发商方面违约，所产生的一切责任由开发商和包销人共同承担，则当买受人的合同权利受到侵害时，买受人应将开发商和包销人作为共同被告提起诉讼。若买受人仅将开发商作为被告提起诉讼，人民法院应将包销人追加为共同被告。#p#分页标题#e#
（三）开发商提起诉讼请求时，包销人的诉讼地位
实践中，常有买受人延期或不按约定支付购房款的情况，开发商因此而起诉买受人时，包销人处于何种诉讼地位呢？若包销人已向开发商支付全额包销款，那么买受人支付的购房款应由包销人全额取得；若包销人尚未向开发商支付全额包销款，那么买受人支付的购房款中的一部分应作为溢价利益由包销人取得。
通过分析可以发现，在商品房包销纠纷中，买受人延期或不按约定支付购房款的行为必将损害到包销人的合法权益。故包销人可作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求参加诉讼，维护自己的权益。
在前述情况下，包销人也可选择与开发商一起作为共同原告提起诉讼，或选择不参加到开发商与买受人的诉讼中，待开发商从买受人处取得购房款后，再依据包销合同向开发商主张权利。
靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】