购买“小产权”房或“乡产权”房存的风险
来源：未知 作者：未知 时间：2012-11-01
2007年6月18日，原建设部公布了《关于购买新建商品房的风险提示》，指出城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。目前，有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。
可见，虽然“小（乡）产权”房的价格远远低于普通商品房，但是，城市居民购买“小（乡）产权”房仍存在巨大风险。
1．无法取得真正的房屋权属证书。普通商品房的房屋权属证书是由国家房地产管理部门颁发的，而“小（乡）产权”房所谓的权属证书是由村委会颁发的，这就使得“小（乡）产权”房只具备了普通商品房的使用性质，而不具备普通商品房的法律性质，并不是真正意义上的商品房。因此，根据我国《合同法》第五十二条第（五）项之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，购买“小（乡）产权”房的房屋买卖合同是无效的，人民法院不能适用有关商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及“小（乡）产权”房的纠纷，购房者的权益很难得到保护。比如乡、镇、村集体不按时交付房屋，或者乡、镇、村集体要收回“小（乡）产权”房屋，房屋质量不合格，房屋配套设施不完善等等问题，购房者都得不到相应的法律保护。
2.房屋质量没有保证，物业维修都是隐患 “小（乡）产权”房一般是由享有该集体土地所有权的村民委员会开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业也容易出现问题。同时，因为房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱可能偷工减料，从而埋下安全隐患。由于法律对“小产权”房不予认可，游离在政府机构监管范围之外，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径也非常有限。
3．如遇拆迁难获补偿 如果遇到政府征地拆迁，“小（乡）产权”人由于并非真正的房屋所有人，没有国家认可的合法产权，因此很难得到拆迁安置补偿。如果作为实际使用人得到补偿，与产权补偿相比，也是微乎其微的。此外，有的“小（乡）产权”房实际上是属于政府规划范围以外的违章建筑，政府随时都可能做出拆除决定。 #p#分页标题#e#
4．购买“小（乡）产权”房后的上市流通转让、继承存在很多困难。由于“小（乡）产权房”没有真正的权属证书，并非可以自由流通的商品房，不能进行正常的上市交易。或者即便可以转让也只能在集体成员内部之间进行，在转让、继承时会遇到许多麻烦。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】