央产房私自买卖无效
来源：未知 作者：未知 时间：2012-12-22
北京房价节节高攀，令早年低价购房者们欣喜若狂。市民赵晓宇就揣着这么一块不断升值的“金元宝”。
赵晓宇说，他于2004年从一个叫李书伟的男子手中购买了一处100多平方米的央产房，当时的价格仅为每平方米4000多元。“这套房位于中关村最繁华的地段，交通便利，小孩上学方便，现在这里的房价已达到每平方米两万元了！”前后一算，赵晓宇在这个房子上净赚了100多万元。可是就在去年赵晓宇正寻思着将该房转手的时候，原房主李书伟突然向赵晓宇讨要该房，声称要解除双方之前签订的房屋买卖协议。
“房款全都交给你了，我在这个房子里也住了4年多了，你凭什么现在又反悔收回房子啊？”李书伟的讨房行为令赵晓宇大为恼火。
以国家不允许为由解除合同
原来，5年前李书伟以成本价从单位购得这套公有住房，在未取得产权证时以45万元的价格将房卖给赵晓宇，约定取得产权证后再过户。
去年李书伟了解到按照国家相关规定，公房在不具备相关条件的情况下不允许私自出售，即使签订买卖协议，出卖方也可主张解除协议，双方各自返还财产。李书伟在告知赵晓宇要收回房子的第二天向法院起诉，要求解除该房屋买卖协议，判令返还房屋。
上诉申诉没改变腾房结果
几个月后，法院判决认为涉诉房屋属央产房，并且不符合上市条件，不能实现双方转让房屋的最终目的，所以支持了李书伟解除房屋买卖协议以及让赵晓宇腾退房屋的诉讼请求。
赵晓宇当即表示上诉，但二审法院作出了维持一审判决的决定。半年多后，他向市高院提出的再审申请，也被裁定驳回了，令他再次大失所望。
同时李书伟向法院申请了强制执行，赵晓宇被迫腾房。“以北京现在房地产行情，再拿出45万元在中关村如何能买到一套同等的房屋呀？！”赵晓宇对案件结果怎么也想不通。（文中当事人为化名）
李松律师解答
律师
解除协议腾房的判决合法
公有住房是由国家及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售前，住宅的产权归国家所有。但是随着一些政策出台，一些原本属于国家的公房逐渐为个人购得，并取得产权证。不过，根据原建设部出台的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》以及北京市关于公有住房上市的相关规定，个人已购公房上市的条件有严格要求的，在出售前必须提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见。
律师认为，如果李书伟的公房按照原产权单位的规定是不允许或者限制出售的，那么，法院以该房产不具备上市交易的条件为由解除双方房屋买卖协议的判决就是正确的。
解除协议受损方应得赔偿
“相关政策的限制性规定，单位之外的买房人或许无从得知，但出卖方本人则对公房买卖的限制非常清楚。”律师认为，李书伟对自己的公房买卖从一开始便心知肚明，可能是为取得金钱利益才向买方予以隐瞒。因此李书伟在房产交易过程中存在过错。根据民法通则的规定，合同解除后并不影响当事人要求赔偿损失的权利。所以，在解除房屋买卖协议后，李书伟应当赔偿赵晓宇的损失。赵晓宇可提起索赔诉讼。
在此，律师提醒大家：由于房价波动，近期二手房买卖纠纷发生率有所上升，该律所就已受理了多起此类案件。因此，公房买卖务必非常慎重，认清待售公房的性质及现状，防止引发不必要的纠纷，争取将法律风险消灭在萌芽状态。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】