案例三：央产房不能上市交易，出卖人与中介机构连带赔偿

  案例三：央产房不能上市交易，出卖人与中介机构连带赔偿
    2010年4月，赵女士与杨某签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》各一份，约定赵女士购买杨某位于西城区兵马司胡同某处房屋。链家公司作为居间方，收取赵女士信息服务费、代书费及过户服务费。2010年6月，因杨某未依约与赵女士办理房屋过户手续，赵女士向法院起诉要求杨某履行合同，办理房屋产权过户手续。该诉讼中，国土资源部机关服务局房地产管理处于2010年7月21日出具证明一份，内容为：“西城区兵马司胡同处住房，由原地矿部副部级干部购买。按照2000年国务院机关事务管理局和中共中央直属机关事务管理局关于《在京中央和国家机关部级干部住房制度改革实施意见》，部级干部购买的公有住房，暂不得上市交易。”法院于2010年9月做出判决，驳回了赵女士的诉讼请求，该判决已生效。现赵女士诉至法院，要求杨某与链家公司承担连带违约责任。
法官讲法：“办法”第十五条规定，本办法不含部级干部住房上市出售。可见，我国部级干部住房目前仍不具备上市交易条件。本案中，诉争房屋为部级干部央产房，故不能上市交易，因此法院驳回赵女士要求继续履行合同的诉讼请求。杨某作为诉争房屋的所有权人，应当知道房屋的权属性质，应当严格按照国家政策规定出售房屋。杨某因未能尽到谨慎的审查义务，导致合同无法履行，杨某应当承担违约责任。而房地产中介公司作为房屋买卖的专业性机构，应该知道特殊房产上市交易的条件及相关手续，在签订房屋买卖合同前，应尽到相应的审查义务，并敦促当事人向原产权单位提出申请或取得同意，但链家公司并未尽到专业的服务责任，法院判决其承担连带赔偿责任。
    法官提醒买卖央产房时应注意的问题及意见
    据统计，北京已购公房总量近１６０万套，央产房约占４０万套，其中有50%左右的央产房具备上市交易条件，另有50%仍不能上市交易。由此可见，当事人在买卖二手房时一定要注意房屋的权属性质，一旦涉及央产房买卖，必须按照国家政策规定履行相关手续，否则合同无法履行将给双方带来经济和精神的双重损失。社会应当关注央产房买卖纠纷产生的主要原因，注意有关央产房的特殊规定，才能避免在央产房买卖中产生纠纷。买卖央产房纠纷产生的主要原因有：
    第一、央产房性质不同于普通商品房，具有特殊性。央产房不同于普通商品房，产权人并不具有完全的房屋产权。在与原产权单位签订房屋买卖协议后，当事人取得相关产权，但该房屋产权并不是完整的所有权，当事人并没有完全的处分权。对于央产房的产权性质，是属于有限产权还是与原产权单位共有产权，并没明确的认定，仍存有争议。
    第二、央产房上市交易具有特殊的规定，民众难以掌握。根据“办法”的规定，凡属超标而未经处理的住房，须经原产权单位按规定超标处理后方可上市出售。涉及国家安全、保密的特殊部门的住房，党政机关等单位在机关办公、教学、科研区内的住房，原产权单位认为不宜公开上市出售的，不能上市出售。部级干部住房并不能上市交易。原产权单位约定房屋未经原产权单位同意，不得对外出售。普通民众对央产房上市交易条件难以掌握，在买卖央产房时并不能确定该央产房能否出售就签订买卖合同，导致合同不能履行。
    第三、中介公司为了获得利益，不按规定居间买卖央产房。根据“办法”的规定，出售人应先填写《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，交易办公室根据职工住房档案进行核对。核对无误的，再到相关部门办理过户手续。而作为房屋中介买卖的专业性机构，中介机关为了促成交易，更倾向于在签订买卖合同后，再让央产房出卖人去填写登记表，这就使得一旦央产房不能上市交易，合同将无法履行，纠纷大量产生。
    针对上述问题，要减少央产房买卖合同纠纷，应当从以下方面着手：
    首先，应当对央产房的产权性质进行明确，进一步规范央产房的上市交易，并让民众更多地了解央产房信息及上市交易条件。只有明确了央产房的产权性质，并让民众对央产房的信息及相关上市条件有所了解，当事人在购买央产房时必然会详细了解其信息，尽量避免因合同不能履行而产生纠纷。
    其次，严格规范中介公司的责任义务。中介公司作为房屋居间服务的专业性机构，应当具备涉及房屋买卖的相关法律知识，尤其应该掌握类似央产房等特殊房产的政策规定。因此，中介公司应该严格按照规定的步骤进行，因中介公司未履行相关告知义务而致合同不能履行的，中介公司应承担相关赔偿责任。
    当然，法官在审理涉央产房案件时，应以调解为原则，防止当事人因不懂法律而致的显失公平。因央产房不能上市而致合同不能履行的，在不能追究中介机构责任时，法院应以调解为原则，因为双方当事人可能均无违约恶意，法官应释法明理，尽量促成调解，防止出卖人因不清楚政策规定而承担几十万元的违约金，维护房地产市场的秩序稳定。