主张宅基地使用权自由流转的优势
来源：未知 作者：未知 时间：2012-11-06
1．宅基地的转让有较强的现实需求。实际生活中，大多数宅基地使用权的转让还是为了满足和改善生活、生产的正常需要。例如因婚姻、继承、收养等发生的举家迁移，农村子女因上学、经商务工等全家留城居住，或农民图谋发展而筹措生产经营的资金，或生病需要大笔资金等，都可能涉及到房屋及宅基地需正常转让问题。
2．宅基地的转让是从制度上解决“三农”问题的需要。解决我国“三农”问题是我国实现全面小康，构建和谐社会的重要任务。而“三农”问题的解决，重要的一条是加强城乡交流。允许农村宅基地使用权和地上房产的有条件转让，客观上将带来城市人口向农村地区的转移，而随着城市人口迁往农村数量的增加，将为宅基地使用权和地上房产所在地的农村带去更多的人才、技术、信息和资本，加强城乡之间的物质文明和精神文明的沟通和交流，加快当地农村教育、文化、医疗和乡村工业的发展 ，对改变农村面貌的积极作用是毋庸置疑的。
3．农村的社会保障体系在现阶段确实存在很多问题，但不应该也不可能通过限制宅基地使用权的转让来实现和改善其社会保障状况。以社会保障为由限制宅基地使用权转让，会陷入逻辑悖论，不利于农村社会保障体系的逐步建立和完善 。
4．从实践来看农地承包权流转机制的建立客观上要求宅基地使用权的转让不宜再局限于本集体内部。当外来人员受让或者以其他方式取得农地承包权后，其建造住房所需的宅基地，只能通过受让本集体农户的宅基地使用权来解决。因此，非本集体经济组织成员受让宅基地使用权，有利于保证农地承包权的顺利流转。
5．允许农村宅基地的自由流转是适应城乡双向流动促进城乡融合的客观要求。当前，伴随着我国城市化进程的加快，出现了农村人口进城和城市人口下乡的双向流动趋势 。一方面，随着农村计划生育工作的深入开展和城市化进程的加快，越来越多的农户将会通过继承、商品房买卖等方式拥有两处以上的宅基地或城镇住房，其急需转让宅基地使用权以筹集更多的资金；另一方面，一些城镇居民因工作、休闲等原因需要在农村购置宅基地。人为地从法律上禁止宅基地使用权向集体外转让，不仅有违“物尽其用”的原则，而且加剧了供求双方的矛盾，与经济规律相违背 。
6．房屋是农民合法的私有财产，原则上可以自由处分；城镇居民原则上也可以自由购买他人合法的财产。如果不允许他们之间的买卖，属于违反“原则”而确立“例外”，应当有充分的理由，但目前立法机关并没有给出能令人信服的理由 。而且，我国《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等赋予城镇居民可继承、转让和抵押的房地产（建设用地使用权和房屋所有权），而我国绝大多数土地和人口都在农村，法律不允许广大的农村居民持有可交易的房地产权，人为地限制农民进入统一的大市场，依身份限制其财产自由，尚属“从身份到契约”之前的阶段，显然违背了物权法的平等精神，是对农民、农村的歧视，是不公平的立法思想。为什么同样是私人的合法财产，农村与城市就有差别？如此农民的宅基地使用权就是一个没有市场价值的权利，这是对农民利益的一个大的损害。从公民平等的角度考虑，这一状况应予扭转 。#p#分页标题#e#
7．放开宅基地使用权流转的限制，目前最主要的理由在于我国城市化进程势在必行。大规模的城市化进程，已经是不争的事实。而且，在未来的较长一个时期内，大规模的农村人口城市化，是我国经济、社会发展的必然。而农村宅基地使用权毕竟是一项有财产利益的权利，在市场经济条件下，往往只有在有效的流转中才能实现资源的最佳配置，如果严格限制宅基地的流转，则由于受让人限于农村居民，则转让价格显然会比较低，不利于实现宅基地使用权的交换价值，也会使农村的不动产难以进入市场进行交易，使农民失去了为创业发展等进行有效筹集资金的重要手段，不但不利于对农民利益的保护，反而会妨碍农村经济的发展，阻碍城市化进程。尤其在现阶段，许多农民已经进城定居并购置了房产，在农村的房屋已经闲置，如果不允许农民转让房屋，将会造成农村房屋的长期空闲，无疑将造成我国目前已经紧缺的土地资源的极大浪费。这与物权法物尽其用的原则显然是不符的 。不允许农民利用宅基地使用权抵押、出资，进行商业化利用将严重限制农村经济发展和农村城市化进程，也不符合市场经济的基本原则。因此，必须向农民开放其宅基地商业化利用途径和规则 。
8．从具体操作上考察，尽管目前宪法尚未赋予公民迁徙自由，但在户籍制度已逐步放开的情况下，城镇居民和农村村民的区分已经没有太大的实际意义。强行禁止城镇居民取得农村房屋及其宅基地使用权，在操作上也是十分困难的 。
9-开放宅基地使用权市场，不会造成农村土地流失，不会侵占农用地。目前，我国的土地法规相对完善，只要我们严格把好农用地转为建设用地这个关，严格遵守宅基地的原始取得程序，严格执行农村乡镇规划和用地计划，严格管理宅基地流通市场，通过制定法律、法规和政策来规范宅基地使用权市场行为，宅基地使用权市场就能够稳步、有序地发展。事实上，保护农用地的关键不在于是否放开宅基地使用权市场，而在于如何严格贯彻执行已有的法律和政策。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】