建设用地使用权的出让方需具备的资格
来源：未知 作者：未知 时间：2013-04-09
市、县人民政府土地管理部门是建设用地使用权出让合同关系中唯一的法定出让主体，城市管辖的区政府和各级开发区管委会均不能作为建设用地使用权出让合同的出让主体，否则出让合同无效。境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律规定外，均可以成为出让合同的受让方，要注意防止地方政府在建设用地使用权公开出让过程中违法设定竞买人的资格限制条件
《城市房地产管理法》第十五条规定，土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条则从合同法律效力角度明确了市、县人民政府土地管理部门是出让合同关系中的唯一法定出让主体。
一、市辖区人民政府和区土地管理部门 从行政级别来看，虽然市辖区政府与县级政府相当甚至更高，但仍然不具备出让方的主体资格。国家土地管理局在《对出让国有土地使用权有关问题请示的答复》（1991国土函字第71号）中明确指出，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第九条、第十条、第十一条、第十七条、第二十五条、第二十六条、第四十五条、第四十六条、第四十七条中的“市、县人民政府”，所指“市”，包括全国各级市；所指“县”，不包括市辖区。
二、开发区管委会
【律师提示】开发区包括：经济技术开发区、高新技术产业开发区、出口加工区、保税区、旅游度假区、商贸开发区、工业园、创业园、软件园、环保产业园和物流产业园等各级各类开发区（园区）。
开发区管委会作为政府的派出机构，代表政府对开发区行使统一管理的职能，主要承担园区内招商引资、企业管理、基础设施建设和管理等职能。因此，开发区管委会不具备法定主体资格，不是法律意义上的机关法人。但前几年，由于土地市场管理不规范，特别是对各类开发区内的土地管理缺乏有效措施，导致了相当部分的开发区管委会擅自出让土地的情况较为严重，引发了大量的合同纠纷。针对上述情况，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。但在2005年8月1日前；开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》对追认的范围限定在《解释》实施（2005年8月1日）之前已经签订的建设用地使用权出让合同，《解释》实施以后，开发区管委会再擅自。签订建设用地使用权出让合同则按无效处理。
并非所有的开发区管委会签订的国有土地使用权出让合同在满足以上两个要求后均可认定有效。依据《国务院关于严格审批和认真清理各类开发区的通知》精神，设立各类开发区，实行国务院和省、自治区、直辖市人民政府两级审批制度。省、自诒区、直辖市以下各级人民政府不得审批设立各类开发区。设立经济技术开发区、保税区、高新技术产业开发区、国家旅游度假区一边境经济合作区的审批权则在国务院。各省、自治区、直辖市人民政府可批准设立少量省级开发区（旅游度假区），并报国务院备案，但不得沿用国务院批准设立的各类开发区的名称和政策。县级政府设立的开发区，则需要省级政府批准及上报国务院备案。#p#分页标题#e#
如果一个所谓的开发区不符合设立要求，即没有依法授权，那么其签订的建设用地使用权出让合同，是否还存在经市、县人民政府土地管理部门追认后合同有效之说？按该《解释》规定，显然不存在追认之说，但按《合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，只要建设用地使用权的权利主体方即市、县政府追认，仍然可认定合同有效。
笔者以为，无权处分行为的发生毕竟是一种现实存在的法律现象，如果只是机械地一味坚持无权处分行为无效的法律原则，则可能会在一些特殊的无权处分情形下产生有损无过错第三人利益的不公正结果。比如说，建设用地使用权的受让方已将该建设用地转让给第三人并且土建已完工或正在施工之时，此时开发区管委会如提起确认合同无效之诉，无辜第三人则成了利益牺牲品。
靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】