一、土地使用权主体
外商投资成片开发，首先应分别按照《中外合资经营企业法》、《中外合作经营企业法》、《外资企业法》的规定，成立从事开发经营的中外合资经营企业、中外合作经营企业或者外资企业(以下简称开发企业)。开发企业依法自主经营管理，但在其开发区域内没有行政管理权。开发企业与其他企业的关系是商务关系。国家鼓励国营企业以国有土地使用权作为投资或合作条件，与外商组成开发企业。
二、土地使用权取得
外商投资进行成片开发项目。先由开发企业开发区域所在的市、县人民政府组织编制成片开发项目建议书，再与开发企业签订国有土地使用权出让合同，确定地块范围、用途、年限、出让金和其他条件。然后按出让国有土地使用权的审批权限报经批准。对于使用耕地一千亩以下、其他土地二千亩以下，综合开发投资额再在省、自治区、直辖市人民政府（包括经济特区人民政府或者管理委员会，下同）审批权限内的成片开发项目，其项目建议书应报省、自治区、直辖市人民政府审批；对于使用耕地超过一千亩、其他士地超过二千亩，或者综合开发投资额超过省、自治区、直辖市人民政府审批权限的成片开发项目。其项目建议书应经省、自治区、直辖市人民政府报国家计划委员员审核和综合平衡后，由国务院审批。
三、土地使用权开发限制
开发区域在城市规划区范围内的，各项开发建设必须符合城市规划要求，服从规划管理。开发区域的各项建设，必须符合国家环境保护的法律、行政法规和标准。开发企业必须实施成片开发规划。并达到出让国有土地使用权合同规定的条件后，方可转让国有土地使用权。开发企业未按照出让国有土地使用权合同规定的条件和成片开发规划的要求投资开发土地的，不得转让国有土地使用权。开发企业和其他企业转让国有土地使用权或者抵押国有土地使用权，以及国有土地使用权的终止，应依照国家土地管理的法律和行政法规办理。
四、成片开发土地后的经营范围
开发企业可以吸引投资者到开发区域投资，受让国有土地使用权，举办企业。当然，在开发区域举办企业，应符合国家有关投资产业政策的要求。国家鼓励举办先进技术企业和产品出口企业。开发区域的邮电通信事业，由邮电部门统一规划，建设与经营，也可以经省、自治区、直辖市邮电主管部门批准，由开发企业投资建设，或者开发企业与邮电部门合资建设通信设施，建成后移交邮电部门经营，并根据双方签订的合同，对开发企业给予经济补偿。开发企业投资建设区域内启备电站、热力站、水厂等生产性公用设施的，可以经营开发区域内的供电、供水、供热等业务，也可以交地方公用事业企业经营。公用设施能力有富余，需要供应区域外，或者需要与区域外设施联网运行的，开发企业应与地方公用事业企业按国家有关规定签订合同，按合同规定的条件经营。开发区域接引区域外水、电等资源的，由地方公用事业企业经营。开发区域地块范围涉及海岸港湾或者江河建港区段的，岸线由国家统—规划和管理。开发企业可以按照国家交通主管部门的统一规划规建设和经营专用港区和码头。#p#分页标题#e#
【律师提示】开发企没有行政管理等权利，开发区域的行政管理、司法管理、口岸管理、海关管理等；分别由国家有关主管部门、所在的地方人民政府和有管辖权的司法机关组织实施。外商投资成片开发国有土地的范围是经济特区、沿海开放城市和沿海经济开放区。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】 添加微信×